La SCIA non sana il difetto di preesistenza (TAR Sicilia n. 2279 del 16.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Lo stato legittimo dell’immobile, ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001, deve essere provato dal privato in modo rigoroso, anche quando si invochi la preesistenza dell’opera rispetto all’introduzione dell’obbligo di titolo abilitativo. Tale onere, prima che processuale, opera nei rapporti con l’amministrazione e non si assolve con un semplice principio di prova, ma esige documentazione certa e univoca. Le dichiarazioni del dante causa contenute nell’atto di acquisto e le dichiarazioni di terzi non costituiscono prova idonea. In difetto di prova dello stato legittimo, la SCIA alternativa difetta ab initio di un elemento essenziale e non può consolidarsi, con la conseguenza che il rigetto dell’istanza di permesso di costruire non superata resta legittimo.

Il Fatto

I ricorrenti, comproprietari di un immobile nell’isola di Filicudi acquistato nel 2019, presentavano nel 2021 istanza di permesso di costruire per il risanamento di una costruzione in stato collabente. Non ottenendo riscontro, nel dicembre 2023 presentavano una SCIA alternativa al permesso per il medesimo progetto ed eseguivano i lavori in assenza di provvedimenti inibitori.

Nel dicembre 2024 il Comune notificava il rigetto dell’originaria istanza di permesso, motivato sulla mancata prova della preesistenza del fabbricato. I ricorrenti chiedevano la rettifica e l’archiviazione della pratica, assumendo di aver perso interesse per effetto della SCIA; di fronte al silenzio dell’Ente proponevano ricorso per eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto di istruttoria. Il Comune non si costituiva.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua la questione nodale nella mancanza di prova dell’effettiva preesistenza dell’immobile, dalla cui fondatezza dipende anche la validità e il consolidamento della SCIA invocata. Dal provvedimento impugnato emerge che, all’esito del contraddittorio procedimentale, non è stata dimostrata la regolarità urbanistica del fabbricato preesistente: il fatto in contestazione è dunque lo stato legittimo della costruzione.

Richiamato l’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001, il Tribunale osserva che la regolarità urbanistica asseritamente derivante dalla preesistenza rispetto alle norme che hanno introdotto l’obbligatorietà del titolo andava rigorosamente provata. La giurisprudenza amministrativa è granitica nell’affermare che l’onere della prova della data di realizzazione dell’opera grava esclusivamente sul privato, in applicazione del principio di vicinanza della prova (richiamati Cons. Stato n. 1016/2024, n. 4267/2020, n. 858/2024 e C.G.A.R.S. n. 65/2017).

Nel caso concreto l’onere non è stato assolto. Le mappe di impianto del 1939 non sono state prodotte e non risultano menzionate nel provvedimento; l’atto di acquisto si limita a recepire la dichiarazione della parte venditrice sulla risalenza dell’immobile, priva di valore probatorio stante la fede privilegiata dell’atto pubblico che non si estende al contenuto intrinseco di tale affermazione (Cass. n. 20214/2019); le dichiarazioni dei confinanti, oggetto di mera riserva, non sono state prodotte e comunque non costituirebbero prova certa e univoca.

Assume rilievo decisivo e incontestato il fatto che l’immobile non risulta rappresentato nella documentazione aerofotogrammetrica successiva al 1967 (anni 1973, 1974, 1983, 1994-1995). I ricorrenti non hanno pertanto assolto il proprio onere né in senso positivo né in senso negativo.

Ne consegue che, in assenza di prova dello stato legittimo, la SCIA alternativa non poteva consolidarsi, essendo ab initio priva di un elemento essenziale. La rappresentazione fuorviante della regolarità urbanistica dell’immobile preesistente rende la SCIA inidonea a monte a legittimare i lavori (richiamati TAR Salerno n. 848/2023, TAR Genova n. 887/2023, Cons. Stato n. 3925/2025). Correttamente l’Ente ha rigettato l’istanza mai rinunciata. Il ricorso è infondato e va rigettato, con spese compensate stante la mancata costituzione del Comune.