Stima ICI aree fabbricabili, criteri ex art. 5 d.lgs. 504/1992 paritari (Cass. civ. Sez. V n. 19801 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, ai fini della determinazione del valore imponibile di un’area fabbricabile, i criteri indicati dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 — zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, oneri per i lavori di adattamento del terreno, prezzi medi rilevati sul mercato di aree analoghe — sono tassativi ma paritari: l’Amministrazione può seguire uno qualsiasi di essi, purché il giudice di merito ne verifichi la corrispondenza all’anno di imposizione con valutazione congruamente motivata. I valori desunti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare costituiscono un mero strumento di ausilio e indirizzo estimativo, inidoneo da solo a rettificare il valore dell’immobile: essi devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di praesumptio de praesumpto. La motivazione è solo apparente, e quindi nulla, quando, pur materialmente esistente, non renda percepibili le ragioni della decisione per inidoneità delle argomentazioni a far conoscere l’iter logico seguito.

Il Fatto

Un Comune aveva rettificato, con avviso di accertamento, la base imponibile ai fini ICI per l’anno d’imposta 2009 di un fabbricato, determinando il valore dell’immobile all’esito di un intervento di ristrutturazione mediante il parametro dell’incidenza dell’area. Il contribuente aveva impugnato l’atto eccependo l’omessa instaurazione del contraddittorio endoprocedimentale e contestando il ricorso al procedimento di stima sintetico, fondato sui soli valori OMI in assenza di ulteriori riscontri.

La CTP di Genova aveva rigettato il ricorso; la Commissione tributaria regionale della Liguria aveva respinto l’appello, ritenendo legittimo il metodo di stima sintetico. Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a otto motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il profilo della motivazione apparente, censurata con il primo motivo. Ricorda l’orientamento consolidato secondo cui tale vizio ricorre quando la motivazione, pur graficamente esistente, sia costituita da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’iter logico seguito, non superando la soglia del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. Ne deriva la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4), c.p.c. o, nel processo tributario, dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992. È invece escluso ogni rilievo al semplice difetto di sufficienza, dopo la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. Nel caso di specie la CTR ha dato conto del percorso logico, con ciò implicitamente negando valore persuasivo agli argomenti dell’appello.

Nel merito, la Corte ribadisce che i criteri dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 sono tassativi ma paritari: l’atto accertativo non è invalido per il solo fatto di fondarsi sugli oneri di adattamento del terreno e sulla ubicazione in sito di pregio, anziché sui prezzi medi di mercato, ben potendo l’Amministrazione seguire uno qualsiasi dei criteri elencati. Non vi è stata, nella specie, applicazione meccanica dei valori OMI, che sono entrati in una stima specifica con adeguamento dei parametri.

La Corte ricostruisce poi la disciplina dei valori OMI. La l. n. 88 del 2009, art. 24, ha soppresso la presunzione legale di corrispondenza del corrispettivo al valore normale, ripristinando il quadro anteriore al luglio 2006: la valutazione torna rimessa al giudice, che può desumere attività non dichiarate anche da presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti. I valori OMI sono strumento di ausilio e indirizzo, idoneo a indicazioni di larga massima e inidoneo da solo a rettificare il valore, dovendo essere corroborati da ulteriori indizi per non incorrere nel divieto di praesumptio de praesumpto.

Quanto alla dedotta violazione dell’art. 2697 c.c., la Corte precisa che essa configura solo quando sia attribuito l’onere della prova a parte diversa da quella gravata, non quando, per incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, l’onere sia ritenuto assolto. I restanti motivi, incentrati su asserite omesse pronunce e sul vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., sono infondati: le censure relative a deduzioni difensive disattese non integrano eccezioni in senso proprio, né il paradigma dell’omesso esame di un fatto storico. Infine, in tema di contraddittorio endoprocedimentale, l’obbligo generale sussiste solo per i tributi armonizzati, non per quelli non armonizzati, per i quali ricorre solo ove specificamente sancito. Il ricorso è rigettato.