Terzo condono, abusi maggiori in area vincolata insanabili senza prova di compatibilità (Cons. Stato n. 6522 del 12.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269 del 2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326 del 2003 (cd. terzo condono), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere di ulteriori condizioni, costituiscano opere minori senza aumento di volume e superficie. Gli abusi maggiori di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla legge n. 47 del 1985, realizzati su immobili vincolati, non sono suscettibili di sanatoria, a prescindere dal carattere assoluto o relativo del vincolo e dalla conformità dell’intervento alle norme urbanistiche. Una volta accertata l’esistenza del vincolo, il diniego di condono costituisce determinazione vincolata, non essendovi spazio per un accertamento di compatibilità delle opere rispetto ai valori di tutela. La legge regionale del Lazio n. 12 del 2004 non deroga a tale perimetro, operando pur sempre nell’ambito di ammissibilità fissato dalla legislazione statale.

Il Fatto

Il ricorrente aveva presentato un’istanza di condono edilizio, protocollata nel dicembre 2004, per la realizzazione senza titolo di una nuova costruzione ad uso abitativo di mq 90 di superficie e mc 290 di volume. L’amministrazione capitolina aveva respinto l’istanza, ritenendo l’opera non condonabile in quanto ricadente in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Il TAR Lazio, con sentenza, aveva respinto il ricorso di primo grado, rilevando l’estraneità dell’abuso all’ambito di applicabilità del terzo condono. L’appellante ha proposto appello con due motivi, deducendo l’errore del giudice di prime cure e la carenza di motivazione. Roma Capitale si è costituita per resistere.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato esamina congiuntamente le censure, per la loro stretta connessione, e ne conferma l’infondatezza. Richiamando la propria recente giurisprudenza, il Collegio ribadisce che l’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269 del 2003 consente la sanatoria delle opere in area vincolata solo ove si tratti di interventi minori, quali restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria, senza aumento di volume e superficie.

Nel caso di specie, la nuova costruzione residenziale non è riconducibile a tale categoria. Da qui l’insanabilità strutturale dell’opera, che preclude in radice ogni valutazione di compatibilità rispetto ai valori di tutela portati dal vincolo. La distinzione tra inedificabilità assoluta e relativa resta pertanto irrilevante, a fronte di un elemento dirimente che impedisce l’accesso a tale delibazione.

Il Collegio richiama inoltre la giurisprudenza amministrativa secondo cui, accertata l’esistenza di vincoli sull’area, il diniego di condono costituisce determinazione vincolata. Viene poi ribadito che, per gli abusi maggiori, la sanatoria è esclusa quando le opere siano state realizzate su immobili vincolati, a prescindere dal carattere assoluto o relativo del vincolo.

Quanto al secondo motivo, il Consiglio di Stato esclude la lettura proposta dall’appellante dell’art. 3 della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004. La norma regionale regola il regime della sanatoria pur sempre nell’ambito del perimetro di ammissibilità fissato dalla legislazione statale. Sarebbe illogico che essa ammettesse a sanatoria un illecito paesaggistico ritenuto insanabile dal legislatore statale, sulla base di un elemento afferente il profilo urbanistico e non quello del vincolo.

Il regime regionale di inapplicabilità del condono si riferisce dunque alle sole opere che, secondo la disciplina statale, rientrano fra quelle astrattamente sanabili. L’appello è pertanto respinto, con condanna dell’appellante alla rifusione delle spese di giudizio in favore di Roma Capitale.