Titolo edilizio asservimento e decadenza limiti del controllo comunale (Cons. Stato n. 1887 del 09.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il rilascio del titolo edilizio abilitativo, facendo salvi i diritti dei terzi, non interferisce nell’assetto dei rapporti tra privati. Resta fermo il potere-dovere dell’amministrazione di verificare la sussistenza di limiti di matrice civilistica, ma si tratta di un controllo di conformità che non può spingersi sino a penetranti ricognizioni giuridico-documentali. Ove l’atto di asservimento contenuto nel titolo di proprietà sia formulato come obbligo irrevocabile e permanente, la successiva ripetizione dell’assenso ha valore meramente ricognitivo e il proprietario del fondo servente non ha facoltà di negare il consenso. Quanto alla decadenza del permesso di costruire per inutile decorso del termine di inizio lavori, essa richiede un provvedimento espresso dell’amministrazione, ancorché di natura ricognitiva, ai fini della certezza giuridica e del contraddittorio procedimentale. Le prescrizioni del piano paesaggistico non prevalgono sulle norme di rango legislativo, la cui efficacia cessa solo con la declaratoria di illegittimità costituzionale.

Il Fatto

Il proprietario di un appartamento al piano terra di un edificio condominiale impugna davanti al TAR Sardegna il provvedimento unico con cui il Comune ha assentito alla proprietaria dell’unità soprastante un intervento comportante la realizzazione di un solaio in luogo di un pergolato insistente sulla proprietà dell’appellante. Il titolo edilizio era stato rilasciato sul presupposto di un atto di asservimento contenuto nell’atto di compravendita, che obbliga il proprietario del piano terra a dare il proprio consenso alle autorizzazioni edilizie per terrazzi e logge del sovrastante.

Il ricorrente deduceva la necessità di un successivo atto di assenso del terzo, la decadenza del titolo per mancato inizio dei lavori entro l’anno e il contrasto dell’ampliamento volumetrico con l’art. 20 delle N.T.A. del P.P.R. Il TAR respingeva il ricorso. Propone appello l’interessato; si costituiscono i ministeri, la controinteressata e, con atto depositato e non notificato, il Condominio in via adesiva. Il Consiglio di Stato respinge l’appello e dichiara inammissibile l’intervento.

La Motivazione della Corte

In via preliminare il Collegio accoglie l’eccezione della controinteressata sull’intervento del Condominio. L’intervento ad adiuvandum è ammesso solo se l’interveniente è titolare di un interesse di fatto dipendente o accessorio rispetto a quello azionato in via principale. Nella specie il Condominio ha sostenuto che le opere incidono su parti comuni: una posizione sostanziale autonoma, che imponeva un ricorso in via principale. L’atto, inoltre, non è stato notificato ma solo depositato, in violazione dell’art. 50, comma 2, c.p.a.

Sul primo motivo, il Consiglio di Stato esclude il dedotto difetto di istruttoria. L’art. 11 d.P.R. n. 380 del 2001 consente il rilascio del permesso a chi sia proprietario o munito di titolo idoneo. L’atto di asservimento contenuto nel titolo di acquisto è formulato come obbligo irrevocabile e permanente: l’eventuale ripetizione dell’assenso ha valore meramente ricognitivo, non attribuendo all’obbligato alcuna facoltà di negare il consenso. Il Collegio richiama il principio per cui il controllo comunale non può spingersi a complesse ricognizioni circa gli effetti dell’intervento sui diritti reali dei terzi (Cons. Stato n. 310 del 2019).

Il secondo motivo è infondato. Il titolo è stato rilasciato il 24 agosto 2020, durante il periodo emergenziale: l’art. 103 del d.l. n. 18 del 2020 ha sospeso i termini di inizio e fine lavori fino ai novanta giorni successivi alla cessazione dello stato di emergenza, avvenuta il 31 marzo 2022. La comunicazione di inizio lavori risale al 10 novembre 2021, sicché il termine prorogato non era scaduto. Quanto alla necessità di un provvedimento espresso di decadenza ex art. 15 d.P.R. n. 380 del 2001, il Collegio registra due orientamenti: l’uno che la ritiene effetto automatico (Cons. Stato n. 467 del 2018, n. 4402 del 2023), l’altro che esige un atto espresso anche a fini ricognitivi (Cons. Stato n. 2757 del 2023). Adotta il secondo, per ragioni di certezza giuridica e di contraddittorio, e rileva che nel caso concreto la decadenza non è stata pronunciata dall’amministrazione.

Il terzo motivo è infondato. Il titolo è stato emesso durante la vigenza della l.r. n. 8 del 2015 nella versione precedente alle modifiche della l.r. n. 1 del 2021, e la Corte costituzionale n. 24 del 2022 ha dichiarato illegittime solo le disposizioni sopravvenute. Le prescrizioni del P.P.R. non prevalgono sulle norme di rango legislativo: secondo la Corte costituzionale n. 26 del 2022, le leggi regionali restano efficaci finché non ne sia dichiarata l’illegittimità. Nel merito, la zona è classificata come “B” dal PUC: l’art. 19 delle N.T.A. del P.P.R. esclude le zone B dai vincoli della fascia costiera, cui si applica l’art. 20. L’appello è respinto, con condanna alle spese.