L’assicurazione di tutela legale non copre i vizi occulti preesistenti alla stipula (Arbitro Assicurativo n. 821 del 29.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nella polizza di tutela legale stipulata secondo lo schema del c.d. loss occurrence, il sinistro si intende verificato nel momento in cui si è materialmente realizzato il fatto illecito o la violazione di legge o contrattuale da cui scaturisce la responsabilità, indipendentemente dalla data in cui i fatti sono conosciuti dall’assicurato. In materia di compravendita, il fatto generatore della responsabilità del venditore per vizi occulti si verifica al momento della vendita, costituendo la preesistenza del vizio presupposto stesso dell’azione di garanzia ex art. 1490 cod. civ.. Ne consegue che, se la compravendita è anteriore alla stipula della polizza, la garanzia non è operativa, restando irrilevante il momento della scoperta del vizio da parte dell’assicurato. L’esclusione contrattuale per le “vertenze derivanti da intermediazione-compravendita” non riguarda invece ogni controversia concernente la compravendita, ma soltanto quelle in cui si discute di una questione di intermediazione collegata alla compravendita stessa.

Il Fatto

Il ricorrente stipulava una polizza di tutela legale il 9 luglio 2024, dopo aver acquistato un immobile direttamente dal costruttore il 27 maggio 2024. Nel gennaio 2025 si manifestavano vizi occulti dell’immobile, accertati con perizia del 24 aprile 2025. L’assicurato chiedeva l’attivazione della garanzia per far valere in giudizio i propri diritti nei confronti del venditore, ma l’impresa respingeva la richiesta, eccependo l’esistenza di un rischio preesistente e l’operatività dell’esclusione per le vertenze derivanti da compravendita immobiliare.

La Motivazione del Collegio

Il Collegio ha preliminarmente escluso che la controversia rientri nell’esclusione contrattuale per le “vertenze derivanti da intermediazione-compravendita”. L’esclusione, come si evince dalla formulazione letterale, non riguarda ogni controversia concernente la compravendita, ma soltanto le questioni di intermediazione collegate ad una compravendita, sicché la garanzia è astrattamente riconducibile alla fattispecie in esame.

Quanto all’operatività temporale della copertura, il Collegio ha richiamato l’art. 173 del d.lgs. n. 209/2005 e le condizioni di polizza, che riprendono il principio del c.d. loss occurrence. La garanzia è operante con riferimento alla prima azione, omissione o violazione di norme di legge o contrattuali, indipendentemente dalla data in cui i fatti sono conosciuti dall’assicurato, secondo lo schema codicistico dell’art. 1917 cod. civ., che fa riferimento al “fatto accaduto”.

Il Collegio ha quindi individuato il momento di insorgenza del sinistro nella data della compravendita, costituendo la preesistenza del vizio presupposto stesso dell’azione di garanzia ex art. 1490 cod. civ. L’irrilevanza del momento della scoperta è confermata anche dalla circostanza che il termine di prescrizione annuale decorre, ex art. 1495 cod. civ., dalla consegna del bene, non dalla scoperta del vizio.

Il Collegio ha infine precisato che la decisione non contrasta con il precedente di cui alla Decisione n. 663/2026, riferito a vizi della cosa locata, in cui la mera presenza materiale del vizio non integra di per sé inadempimento rilevante, occorrendo che esso incida sulla concreta utilizzabilità della res locata, con possibilità di emersione del vizio anche nel corso del rapporto. Alla luce di tali considerazioni, il ricorso è stato respinto.