Valore aree fabbricabili ICI: criteri tassativi e censura per omesso esame (Cass. civ. Sez. V n. 24341 del 01.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della determinazione del valore imponibile delle aree fabbricabili per l’ICI, la misura del valore venale in comune commercio deve essere ricavata in base ai parametri vincolanti fissati dall’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, che devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Tali criteri, normativamente determinati, sono tassativi e non possono essere surrogati da valutazioni aprioristiche e indimostrate fondate su altri argomenti. L’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 d.l. n. 83/2012, conv. con modif. dalla legge n. 134/2012, consente di censurare, per omesso esame, la sentenza che abbia recepito la consulenza tecnica ove venga individuato un preciso fatto storico, sottoposto al contraddittorio delle parti, di natura decisiva, che il giudice del merito abbia omesso di considerare.

Il Fatto

Un Comune ha notificato a taluni contribuenti un avviso di accertamento con cui contestava la maggiore ICI dovuta per l’anno 2011 in relazione ad aree fabbricabili di loro proprietà, a seguito del maggior valore attribuito alle stesse con delibera consiliare.

La Commissione tributaria regionale, accogliendo l’appello dei contribuenti, ha ritenuto corretto il valore stimato dal consulente tecnico d’ufficio, nominato in grado di appello per valutare il valore venale dell’area. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione, articolando tre motivi, cui i contribuenti hanno resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, con cui il ricorrente aveva lamentato la violazione del contraddittorio per il deposito della consulenza tecnica a ridosso dell’udienza di trattazione, è stato giudicato infondato. Il consulente aveva trasmesso la bozza della relazione alle parti prima del deposito dell’elaborato; solo i contribuenti avevano presentato osservazioni, peraltro accolte. Il Comune non aveva formulato osservazioni né chiesto un rinvio dell’udienza o un termine per dedurre, sicché il motivo è apparso il tardivo tentativo di recuperare in sede di legittimità l’omesso esercizio delle facoltà difensive di merito.

Il secondo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente e riqualificati ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., sono stati accolti. La Corte ha richiamato la norma impositiva secondo cui, per le aree fabbricabili, il valore è quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo a indici e criteri predeterminati.

Secondo l’indirizzo consolidato della Corte, i criteri dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 sono tassativi e non surrogabili: il giudice di merito non può esimersi dal verificarne la corrispondenza, formulando una valutazione che, se congruamente motivata e rispettosa dei parametri normativi, resta incensurabile in sede di legittimità.

Nel caso concreto, la Commissione regionale non ha considerato i fatti oggettivi indicati nella disposizione. Il giudice di appello ha aderito incondizionatamente alla valutazione dell’ausiliare, pari a un determinato importo al metro quadro, senza tenere conto dei parametri normativi. Il consulente aveva ricavato il costo di costruzione dei fabbricati da edificare sulla base delle conoscenze del perito e della sua esperienza professionale, in termini eccentrici rispetto ai criteri di legge.

La sentenza è stata pertanto cassata in relazione all’accoglimento dei motivi, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in altra composizione, perché rinnovi la valutazione sul valore venale del bene in base ai principi illustrati e regoli le spese anche del giudizio di legittimità.