Valore venale delle aree fabbricabili: sindacato del giudice sulla delibera comunale (Cass. civ. Sez. 5 n. 23595 del 20.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU sulle aree fabbricabili, il valore imponibile è costituito dal valore venale in comune commercio, da determinarsi applicando i parametri tassativi di cui all’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992. Le delibere comunali che determinano i valori delle aree edificabili per zone omogenee, emanate ai sensi dell’art. 59 d.lgs. n. 446/1997, costituiscono fonte di presunzioni semplici, superabili dal giudice di merito sulla base degli elementi legali e delle risultanze processuali, con valutazione che resta incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivata.

Il Fatto

Il Comune ricorre per cassazione avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia che aveva parzialmente accolto l’appello della società contribuente, rideterminando il valore venale di alcune aree edificabili oggetto di avviso di accertamento IMU per l’anno 2013. La società aveva contestato la base imponibile calcolata dal Comune, che aveva applicato i valori venali fissati con propria deliberazione per zone omogenee. Il giudice d’appello, sulla base di una perizia di parte e di atti di trasferimento, aveva individuato un valore intermedio tra quello dell’Ufficio e quello indicato dalla contribuente.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il Comune deduceva la nullità della sentenza per motivazione apparente. La Corte riqualifica la censura ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c. e la ritiene infondata, poiché la sentenza impugnata, sebbene sintetica, esplicita la ratio decidendi indicando gli elementi posti a fondamento della decisione e consentendo il controllo del percorso logico-giuridico, come richiesto dalla giurisprudenza di legittimità in materia di vizio di motivazione.

Con il secondo motivo il Comune deduceva la violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, per avere la CTR fondato la valutazione sul prezzo di due trasferimenti immobiliari senza rispettare i parametri legali e senza considerare i valori della propria delibera comunale. La Corte rammenta che i parametri previsti dalla norma – zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d’uso, oneri per lavori di adattamento, prezzi medi di mercato – sono tassativi e devono essere verificati dal giudice di merito, la cui valutazione è incensurabile in legittimità se adeguatamente motivata.

Quanto alle delibere comunali ex art. 59 d.lgs. n. 446/1997, la Corte ribadisce che esse costituiscono fonte di presunzioni semplici sui valori venali delle aree, superabili dal giudice tributario. Nel caso di specie, la CTR ha implicitamente disatteso il valore della delibera n. 69/2011, fondando la propria determinazione su una complessiva valutazione delle risultanze processuali e sul rispetto dei criteri legali, valorizzando elementi idonei a superare la presunzione.

La Corte conclude che la decisione impugnata fa corretta applicazione della normativa, mentre ogni contestazione sulla valutazione in concreto delle caratteristiche del terreno implicherebbe una rivalutazione del fatto, inammissibile in sede di legittimità. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna del Comune alle spese.