Valutazione OMI e rettifica del valore nella permuta immobiliare (Cass. civ. Sez. V n. 20201 del 22.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la rettifica del valore del bene immobile permutato non costituisce applicazione meccanica dei valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, ma accertamento estimativo del maggior valore venale in comune commercio ai sensi dell’art. 43, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 131/1986. La regola di determinazione della base imponibile della permuta non preclude la rettifica di valore del bene immobile permutato. Le contestazioni che investono l’estensione superficiaria, la collocazione o lo stato di conservazione del bene danno luogo a una quaestio facti riservata al giudice di merito e non sono denunciabili in cassazione come violazione di legge. Il criterio del prezzo-valore e la valutazione automatica secondo rendita catastale operano solo per le unità immobiliari a destinazione abitativa e a condizione che l’applicazione sia richiesta dalla parte nell’atto registrato.

Il Fatto

La società contribuente riceve un avviso di liquidazione delle imposte di registro e ipocatastali relative a un atto di permuta. L’amministrazione finanziaria rettifica il valore della porzione di fabbricato permutata, indicato nell’atto in 380.000,00 euro, rideterminandolo in 915.240,00 euro. Il contribuente impugna l’avviso.

In primo grado il valore venale del bene viene rideterminato in 640.668,00 euro, tenendo conto del contratto di locazione in corso. La Commissione tributaria regionale del Lazio, con sentenza n. 399/14/18, rigetta l’appello del contribuente e conferma il decisum. La società propone ricorso per cassazione articolato in cinque motivi; l’Agenzia delle Entrate resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo e il quinto motivo, esaminati congiuntamente per la comune questione di fondo, sono destituiti di fondamento. Essi censurano una riqualificazione dell’atto che, in realtà, non sussiste. Il passaggio della sentenza impugnata in cui si legge che l’amministrazione aveva preso in considerazione il fabbricato escludendo la permuta non costituisce ratio decidendi: la regola di determinazione della base imponibile della permuta, fondata sul valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta, non precludeva la rettifica di valore del bene immobile permutato previo accertamento del suo maggior valore in comune commercio.

Il secondo e il terzo motivo, anch’essi esaminati congiuntamente, non possono trovare accoglimento. La censura relativa all’estensione superficiaria dell’unità immobiliare si risolve in una mera quaestio facti, già oggetto di valutazione nei gradi di merito. La Corte richiama il principio per cui l’omesso esame di un fatto decisivo deve concernere un fatto storico la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti, che abbia formato oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (Cass. Sez. U. n. 8053 del 2014; Cass. Sez. U. n. 19881 del 2014). L’omesso esame di elementi istruttori o di argomenti probatori non integra di per sé il vizio quando il fatto rilevante sia stato comunque considerato dal giudice.

Quanto alla dedotta violazione dell’art. 2697 cod. civ., essa è prospettabile solo se il giudice abbia attribuito l’onere della prova a una parte diversa da quella su cui esso gravava, non quando il giudice del merito abbia semplicemente ritenuto più concludenti le prove di una parte (Cass. Sez. U. n. 16598 del 2016). La Corte rileva inoltre che il criterio del prezzo-valore e la valutazione automatica secondo rendita catastale trovano applicazione solo per le unità immobiliari a destinazione abitativa, non per il bene oggetto di permuta, e a condizione che l’applicazione sia stata richiesta nell’atto registrato.

Anche il quarto motivo è infondato. Le questioni di fatto hanno formato oggetto di esame conforme nei gradi di merito, secondo i limiti dell’art. 348-ter, ultimo comma, cod. proc. civ. L’accertamento non dipende dalla meccanica applicazione dei dati OMI, poiché la rettifica di valore è stata sottoposta a specifica rideterminazione già in primo grado, sulla base di un criterio estimativo che prescinde da quei dati: non sussiste quindi la prospettata violazione di legge. Il ricorso è rigettato, con compensazione delle spese di merito e condanna della ricorrente alle spese di legittimità.