Variante al permesso di costruire e decorrenza del termine di impugnazione (Cons. Stato n. 6500 del 22.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di titoli edilizi, il termine decadenziale per impugnare la variante al permesso di costruire decorre dalla piena conoscenza della variante stessa, non del titolo originario, dovendosi distinguere la contestazione dell’edificabilità in sé dalla contestazione del dimensionamento e della consistenza del manufatto. La nozione di superficie permeabile presuppone che il suolo sia attraversato direttamente dall’acqua, non essendo sufficiente un rapporto indiretto. I locali interrati destinati a spogliatoi, infermeria e servizi igienici non integrano la nozione di volume tecnico e vanno computati nella volumetria assentibile. Il previo convenzionamento richiesto dalle N.T.A. deve corredare il titolo edilizio ab origine, senza possibilità di integrazione successiva.

Il Fatto

Il Comune di Caserta ha rilasciato un permesso di costruire per un centro sportivo e un ristorante con piscine, poi variato con successivo titolo del 2018. Il Condominio confinante ha impugnato la variante davanti al TAR Campania, che con la sentenza n. 5814 del 2023 ha accolto il ricorso, annullando il titolo per violazione dei requisiti della superficie permeabile, per il posizionamento del chiosco senza previa convenzione e per il mancato rispetto dell’indice di fabbricabilità.

I titolari del permesso hanno proposto appello principale, articolando quattro motivi, tra cui la tardività del ricorso di primo grado. Il Condominio ha proposto appello incidentale sui capi di rigetto. Il Comune si è costituito eccependo l’inammissibilità del ricorso e dell’appello incidentale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di inammissibilità della costituzione del Comune, che non ha proposto motivi incidentali autonomi e si è limitato a costituirsi: nessun profilo di inammissibilità è configurabile.

Quanto al primo motivo, il Consiglio di Stato conferma il rigetto dell’eccezione di tardività. Le argomentazioni degli appellanti riguardano la conoscenza del permesso originario, non della variante essenziale, e la consistenza dell’intervento è stata contestata sotto più profili. Il Collegio dà continuità all’orientamento secondo cui il termine decorre dall’inizio dei lavori quando si contesti l’edificabilità in radice, e dal completamento o dal grado di sviluppo degli stessi quando si contestino dimensionamento, consistenza o finalità del manufatto (Cons. Stato, sez. IV, n. 3654 del 2023; Cons. Stato, sez. IV, n. 7741 del 2022).

Il secondo motivo è infondato: le N.T.A. impongono il rispetto della superficie permeabile preesistente e la valutazione del giudice di primo grado è corretta. Per considerare permeabile una superficie, questa deve essere attraversata direttamente dall’acqua; due piscine fuori terra e i manufatti interrati incrementano la superficie impermeabilizzata, senza compensazione per il giardino pensile.

Il terzo motivo è infondato: il titolo è privo dell’atto di convenzionamento e la tesi della natura meramente gestoria della prescrizione contrasta con il tenore letterale dell’art. 25 delle N.T.A., che impone che il permesso sia “corredato” dall’atto, escludendo integrazioni successive.

Il quarto motivo è infondato: i locali interrati di circa 517 mq non presentano i caratteri del volume tecnico, per dimensioni e destinazioni d’uso. Il Collegio richiama l’interpretazione restrittiva consolidata (Cons. Stato, sez. V, n. 3468 del 2024; Cons. Stato, sez. VII, n. 612 del 2023; Cons. Stato, sez. IV, n. 4358 del 2020). Respinto l’appello principale, l’appello incidentale è improcedibile per sopravvenuta soddisfazione dell’interesse oppositivo. Le spese seguono la soccombenza.