Vincolo funzionale della variante puntuale e divieto di cambio di destinazione d’uso (TAR Lazio n. 689 del 16.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La variante urbanistica puntuale, in quanto derogatoria ed eccezionale, è indissolubilmente connessa, sul piano funzionale e temporale, all’esercizio dell’attività o dell’iniziativa per cui è stata approvata. Da tale nesso deriva un vincolo funzionale che conforma la destinazione urbanistica dell’area: sono compatibili con essa esclusivamente le attività coerenti con l’iniziativa assentita, mentre risultano incompatibili quelle pur latamente connesse ma ad essa estranee. Il cambio di destinazione d’uso, quand’anche intervenga nell’ambito della medesima categoria funzionale ai sensi dell’art. 23-bis del d.P.R. n. 380/2001, resta subordinato al rispetto di tale specifico regime. La durata del vincolo non richiede previsione espressa, desumendosi implicitamente dal nesso funzionale. Il provvedimento di annullamento in autotutela è congruamente motivato quando il vizio dell’atto annullato sia particolarmente grave e sussistano pregnanti ragioni di interesse pubblico.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune di Terracina ha annullato in autotutela la SCIA edilizia presentata per il cambio di destinazione d’uso del primo piano del proprio fabbricato, da locale destinato alla trasformazione di prodotti agricoli a commerciale, e l’annessa segnalazione certificata di agibilità.

Il fabbricato era stato realizzato in virtù di un accordo di programma del 24 giugno 2004, con annessa variante al PRG, che aveva modificato la destinazione dell’area da Zona F2 a Zona E, specificamente destinata alla trasformazione di prodotti agricoli. Il ricorrente ha sostenuto che il cambio di destinazione rientrasse tra le ipotesi consentite dall’art. 23-bis del d.P.R. n. 380/2001 e che la motivazione dell’autotutela fosse tautologica.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla qualificazione della variante approvata con l’accordo di programma come variante puntuale, secondo l’orientamento giurisprudenziale consolidato. Tale tipologia di variante, a differenza di quella generale, interessa aree determinate del PRG e introduce una disciplina derogatoria per la realizzazione di singole opere o specifiche iniziative. Nella specie, essa ha reso possibile la sola realizzazione di uno stabilimento per la trasformazione di prodotti agricoli.

Da tale carattere eccezionale e derogatorio deriva un vincolo funzionale che impronta la destinazione urbanistica dell’area. Sono compatibili esclusivamente le attività coerenti con l’iniziativa assentita; sono invece incompatibili quelle ad essa estranee. L’attività commerciale oggetto della SCIA annullata esorbita dalla trasformazione dei prodotti agricoli, unica attività eccezionalmente consentita.

Il Collegio afferma altresì che il nesso tra variante puntuale e iniziativa produttiva opera anche sul piano temporale: la destinazione eccezionalmente consentita conforma il regime urbanistico per tutto il periodo di esercizio dell’iniziativa. Non era quindi necessaria alcuna previsione espressa sulla durata del vincolo, trattandosi di termine implicito desumibile dal nesso funzionale.

Ne consegue che il cambio di destinazione, anche ove concernesse la stessa categoria funzionale ex art. 23-bis del d.P.R. n. 380/2001, resta incompatibile con il particolare regime urbanistico della zona. Il Collegio conferma la legittimità dell’annullamento anche della SCA, richiamando l’orientamento secondo cui l’accertamento di conformità urbanistico-edilizia è presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità.

Quanto al secondo motivo, il Collegio esclude il carattere tautologico della motivazione. Il riferimento alla compromissione della pianificazione territoriale acquista concretezza alla luce del presupposto dell’illegittimità dell’atto. L’obbligo di motivazione degli atti di autotutela non ha la stessa consistenza per tutte le tipologie di provvedimenti, risultando affievolito in presenza di un vizio particolarmente grave e di pregnanti ragioni di interesse pubblico, in conformità all’art. 21-nonies della l. n. 241/1990. Il ricorso è respinto, con condanna del ricorrente alle spese.