Variante sostanziale e cambio di destinazione impongono il nuovo titolo edilizio (Cons. Stato n. 7327 del 15.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
La variante al permesso di costruire che modifica la destinazione d’uso già definita da un titolo edilizio perfezionato costituisce variante sostanziale e non rientra tra le variazioni in corso d’opera disciplinate dall’art. 92 l.p. n. 15/2015. Essa integra un nuovo fatto costruttivo e richiede un autonomo titolo edilizio, così che l’intervento va assoggettato ai limiti provinciali in materia di destinazione residenziale e seconde case. Il mutamento rilevante di destinazione d’uso ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001 conferma l’esigenza del nuovo permesso. Le limitazioni poste a tutela della residenza ordinaria rispondono a finalità costituzionalmente rilevanti ai sensi dell’art. 44 Cost., in funzione di contrasto del sovraffollamento turistico e di salvaguardia della popolazione montana.

Il Fatto

La banca appellata, proprietaria di un edificio in un Comune a vocazione turistica, aveva ottenuto nel 2020 un permesso di costruire per demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso da residenziale a commerciale, destinando l’immobile a sede dell’istituto di credito. I lavori erano iniziati con la sola demolizione.

Successivamente la banca presentava una variante per destinare i piani superiori a residenza, in parte a tempo libero e vacanza. Il Comune rilasciava il permesso in variante nel 2023, prescrivendo che tre unità fossero destinate a residenza ordinaria ai sensi dell’art. 57 l.p. n. 1/2008, con annotazione del vincolo nel libro fondiario. Il TAR di Trento accoglieva il ricorso della banca; il Comune proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce il quadro normativo provinciale, rilevando che l’art. 57 l.p. n. 1/2008 riprende i vincoli già introdotti dalla cd. legge Gilmozzi e persegue la limitazione delle seconde case nei Comuni a vocazione turistica, tra cui quello appellante. La disposizione richiama espressamente l’art. 12, comma 7, l.p. n. 16/2005.

La questione centrale riguarda la qualificazione della variante. Il primo titolo del 2020 era perfetto sotto il profilo autorizzativo, essendo subordinato alla sola condizione potestativa dell’esecuzione dei lavori, ed era divenuto efficace con destinazione commerciale. La variante richiesta modifica quella destinazione ormai definita: è dunque sostanziale e non può essere ricondotta alle variazioni ordinarie che si muovono entro il percorso autorizzativo già adottato. Ne consegue la necessità di un nuovo titolo, soggetto ai limiti sulla superficie residenziale.

Alla medesima conclusione la Corte perviene sotto il profilo del mutamento rilevante di destinazione d’uso ex art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, con passaggio dalla categoria commerciale a quella residenziale. Lo stato legittimo dell’immobile è quello attribuito dal titolo: la realizzazione parziale di fatto a destinazione commerciale non rileva, poiché occorre fare riferimento al permesso del 2020.

Pertanto è pienamente applicabile l’art. 57 l.p. n. 1/2008. Il richiamo all’art. 12, comma 7, l.p. n. 16/2005 è irrilevante, perché il titolo legittimo ha mutato la destinazione in commerciale, e la circolare assessorile del 2006 riguarda una fattispecie transitoria esaurita. Il Collegio richiama la propria sentenza n. 3258 del 15 aprile 2025 e inquadra la disciplina nel contrasto al cd. overtourism, con bilanciamento degli interessi e finalità riconducibili all’art. 44 Cost.

Quanto al motivo riproposto dall’appellata, la Corte lo dichiara inammissibile: la riproposizione è avvenuta con memoria conclusionale e non entro il termine di costituzione, in applicazione del principio enunciato da Cons. Stato, Ad. Plen., n. 14/2023. L’appello è accolto e il ricorso di primo grado respinto, con condanna alle spese.