Verande e volume: permesso di costruire e demolizione doverosa (Cons. Stato n. 10294 del 23.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le opere edilizie che comportano incremento della volumetria e modificazione della sagoma e del prospetto necessitano del previo permesso di costruire, a nulla rilevando che il nuovo vano non sia idoneo a costituire superficie utile per la permanenza umana. La chiusura di un balcone mediante veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile, non una pertinenza in senso urbanistico, e determina aggravio del carico urbanistico. L’ordine di demolizione costituisce provvedimento di natura vincolata, giustificato dal mero riscontro dell’abuso, senza necessità di autonoma valutazione dell’interesse urbanistico o paesaggistico inciso. In presenza di manufatti abusivi non sanati, gli interventi successivi, anche riconducibili alla manutenzione straordinaria o alla pertinenza urbanistica, ripetono l’illegittimità dell’opera principale.

Il Fatto

I ricorrenti sono proprietari di un fabbricato residenziale edificato con licenza edilizia e situato in un comune interessato da vincolo. A seguito di sopralluogo della Polizia Urbana, il Comune notificava due ordinanze di demolizione, contestando la realizzazione di cinque verande su altrettanti balconi e la delimitazione, sotto la soletta di un balcone, di un piccolo spazio adibito a deposito.

Il TAR Campania respingeva il ricorso. Gli appellanti riproponevano le censure, sostenendo che il vano, per la sua altezza ridotta, non fosse destinabile a permanenza umana e che le verande, per le modeste dimensioni, non avessero prodotto aggravio del carico urbanistico. Il Comune resisteva. La causa giungeva in decisione all’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello muovendo da un rilievo di fatto: le opere contestate consistono nella chiusura di cinque balconi con verande e nella creazione, sotto la soletta di un balcone, di un vano delimitato da muratura perimetrale. Rispetto a quest’ultimo, la tesi dell’inutilizzabilità è smentita ex actis, risultando dall’ordinanza impugnata che il vano è munito di porta in ferro esterna.

La Corte applica l’indirizzo consolidato secondo cui le opere realizzate senza titolo che alterano l’aspetto esteriore dei luoghi, tanto più in zona vincolata, vanno assoggettate a demolizione. L’ordine di demolizione è provvedimento di natura vincolata: si giustifica sul mero riscontro dell’abusività, senza che occorra ulteriore valutazione in termini di interesse urbanistico, edilizio o paesaggistico. È quindi irrilevante che il vano non sia suscettibile di utilizzazione come superficie utile.

Quanto alle verande, la chiusura dei balconi determina incremento di superficie e volume dell’appartamento e conseguente aggravio del carico urbanistico, integrando un significativo ampliamento che richiede il previo permesso di costruire. La Corte richiama Cons. Stato, Sez. VI, n. 6301 del 2023, che a sua volta richiama Cons. Stato, Sez. VI, n. 5801 del 2018, e Cons. Stato, n. 6627 del 2024: le strutture fissate stabilmente al pavimento che chiudono parte del balcone, con aumento di volumetria e modifica del prospetto, non costituiscono pertinenza in senso urbanistico, ma nuovo locale autonomamente utilizzabile che trasforma l’organismo edilizio in termini di sagoma, volume e superficie.

La Corte aggiunge un’ulteriore considerazione: sullo stesso immobile era già stata emessa altra ordinanza di demolizione per abusi al piano seminterrato. In presenza di manufatti abusivi non sanati né condonati, gli interventi successivi — anche astrattamente riconducibili alla manutenzione straordinaria, al restauro, alla ristrutturazione o alla pertinenza urbanistica — ripetono l’illegittimità dell’opera principale, con obbligo del Comune di ordinarne la demolizione. La diversa qualificazione dell’abuso non incide comunque sulla legittimità dell’ordine, operando semmai sulla fase esecutiva successiva. Le spese seguono la soccombenza.