Vincoli conformativi ed espropriativi nella stima dell’area occupata (Cass. civ. Sez. 1 n. 22654 del 03.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di risarcimento del danno da occupazione acquisitiva, la qualificazione dell’area come edificabile, ai fini della determinazione del valore venale, deve essere compiuta sulla base degli strumenti urbanistici vigenti al momento della vicenda ablativa, con esclusione di ogni rilievo della mera edificabilità di fatto. Nel valutare l’incidenza del vincolo urbanistico sul valore del bene, occorre distinguere tra vincoli conformativi, che incidono su una generalità di beni in ragione della destinazione dell’intera zona e influiscono sulla stima, e vincoli preordinati all’esproprio, imposti su beni determinati in funzione della localizzazione di un’opera pubblica, dai quali deve invece prescindersi. L’accertamento della natura del vincolo non integra un surrettizio sindacato di legittimità della variante, ma costituisce il necessario presupposto per la corretta quantificazione del danno.

Il Fatto

La Corte d’appello di Venezia, con la sentenza impugnata, aveva respinto il gravame incidentale con cui il proprietario di un’area occupata dal Comune per la realizzazione di una centrale di pompaggio idrico censurava l’abbattimento del 40% del valore del terreno, operato dal CTU e confermato dal Tribunale, per l’inserimento dell’area in zona “ZTO F4 – SERVIZI”. La Corte territoriale aveva ritenuto corretta la riduzione, escludendo che al terreno potesse attribuirsi una valutazione corrispondente a quella di una zona con potenzialità edificatoria privata, poiché il vincolo era stato imposto in funzione della realizzazione dell’opera pubblica.

Avverso tale decisione proponeva ricorso per cassazione l’unica erede della parte originariamente vittoriosa, deducendo la violazione dei criteri legali di stima e l’erronea applicazione della disciplina sui vincoli urbanistici. Il Comune resisteva con controricorso, eccependo preliminarmente la tardività del ricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato infondata l’eccezione di tardività, rilevando che, essendo il giudizio di primo grado instaurato nel 1998, trovava applicazione il previgente termine “lungo” di un anno per l’impugnazione, anteriormente alla modifica introdotta dall’art. 46, comma 17, legge n. 69/2009.

Nel merito, gli ermellini hanno giudicato il primo motivo di ricorso fondato. Hanno preliminarmente escluso la violazione dell’art. 112 c.p.c., poiché la determinazione del valore del terreno costituiva l’oggetto diretto del giudizio, e hanno reputato inammissibile la dedotta violazione del giudicato interno per l’omessa riproduzione del contenuto della decisione del Tribunale, in violazione dell’art. 366 c.p.c..

La Corte ha poi condiviso il principio, costantemente affermato nella propria giurisprudenza, secondo cui la valutazione del terreno deve avvenire in base alle potenzialità assentite dalla normativa vigente, senza attribuire rilievo alla mera edificabilità di fatto, criterio quest’ultimo riservato all’ipotesi di carenza di pianificazione al momento della conclusione della vicenda ablativa.

L’errore della sentenza impugnata è stato invece individuato nell’avere ritenuto che l’accoglimento della pretesa del privato si sarebbe tradotto in un’indiretta e surrettizia verifica di legittimità della variante al PRG. La Corte ha ribadito che, per individuare la qualità edificatoria dell’area, occorre distinguere tra vincoli conformativi, che incidono sulla generalità dei beni di una zona e rilevano nella stima, e vincoli espropriativi, imposti su beni determinati per la localizzazione di un’opera pubblica, dai quali deve prescindersi nella determinazione del valore.

La valutazione dell’incidenza del vincolo non costituisce pertanto una forma surrettizia di controllo di legittimità dello stesso, ma è funzionale a verificare l’esistenza di un nesso con la successiva espropriazione e a trarne le conseguenze sul piano del valore del bene. Il giudice del rinvio dovrà quindi stabilire se la variante che ha ricompreso il terreno in zona “ZTO F4 – SERVIZI” sia riconducibile all’ambito dei vincoli conformativi o a quello dei vincoli espropriativi, traendo le conseguenti implicazioni sulla quantificazione del risarcimento.