Vincolo storico e variazioni essenziali: CILA in sanatoria non è titolo idoneo (TAR Emilia-Romagna n. 801 del 07.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Sugli immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, paesistico o ambientale qualsiasi intervento eseguito in difformità dal titolo abilitativo integra variazione essenziale, ai sensi dell’art. 32, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, a prescindere dalla incidenza su volumetria, altezze e requisiti igienico-sanitari. La regolarizzazione non può avvenire mediante CILA in sanatoria, istituto non equiparabile alla SCIA: l’art. 36-bis d.P.R. n. 380/2001 richiede il permesso di costruire o la SCIA, non essendo ammessa applicazione estensiva o analogica delle norme di sanatoria, di carattere eccezionale. La sanatoria sismica costituisce presupposto indispensabile di quella edilizia e le violazioni di natura formale, quali il mancato deposito del progetto e l’omessa asseverazione, rilevano al pari di quelle sostanziali, dovendo le valutazioni di pubblica incolumità essere effettuate dalle autorità amministrative preposte e non dal giudice civile o penale.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un’unità immobiliare in un complesso sottoposto a vincolo per pregio architettonico. La società controinteressata ha realizzato un intervento di ristrutturazione consistito nel frazionamento con cambio d’uso di un intero piano in trenta unità residenziali e nella posa di massetti aggiunti all’esistente per 1.850 mq., di spessore difforme dal titolo.

Con una precedente sentenza, passata in giudicato e confermata in appello, il Tribunale ha annullato una nota comunale riconoscendo l’avvenuta realizzazione di opere difformi e l’onere per il privato di attivare la sanatoria secondo le pertinenti norme edilizie e sismiche. Il Comune, ricevuta una CILA in sanatoria e acquisito il parere della Soprintendenza, ha ritenuto applicabile la sola sanzione pecuniaria e trasmesso gli atti. Il ricorrente impugna tali determinazioni dolendosi della mancata regolarizzazione nelle forme prescritte dal giudicato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto le eccezioni in rito. La mancata impugnazione della CILA non determina improcedibilità, perché la CILA, istituto di liberalizzazione, non è sottoposta ai poteri di vigilanza dell’art. 19 legge n. 241/1990 e l’inerzia dell’amministrazione non assume valore provvedimentale. Sussiste invece l’interesse del terzo residente nell’edificio, legittimato per vicinitas a impugnare gli atti di vigilanza ritenuti non satisfattivi. Insussistente è anche il dedotto ne bis in idem, riguardando il giudizio atti diversi e l’inosservanza di quanto prescritto con efficacia di giudicato.

Nel merito il ricorso è fondato. Il giudicato non si è pronunciato sulla qualificazione edilizia dell’intervento, che resta quindi sindacabile. L’art. 32, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 stabilisce che sugli immobili vincolati tutti gli interventi non previsti nel titolo sono considerati variazioni essenziali, con conseguente qualificazione in termini di difformità totale. Irrilevanti sono le deduzioni sulla non incidenza su volume e altezze e sul d.l. n. 69/2024 (cd. salva-casa), che non si applica agli edifici vincolati.

La regolarizzazione non può avvenire con la CILA. L’art. 36-bis d.P.R. n. 380/2001 richiede, per le parziali difformità e le variazioni essenziali, il permesso di costruire o la SCIA, mai la CILA. Le norme di sanatoria sono di stretta interpretazione. Nel caso di specie occorreva una SCIA in sanatoria corredata da autorizzazione sismica.

Fondato è anche il secondo motivo. Il giudicato richiede la sanatoria sotto il profilo edilizio e sismico. L’art. 11, comma 2, lett. b), legge reg. n. 19/2008 assoggetta ad autorizzazione sismica i progetti presentati a seguito di accertamento di violazione delle norme antisismiche. Le valutazioni di pubblica incolumità competono alle autorità amministrative, non alle CTU civili o penali. La sanatoria sismica è presupposto di quella edilizia, e la sua ammissibilità postuma appare conforme al quadro regionale e ai principi di buon andamento.

Il ricorso è accolto con annullamento degli atti impugnati; le spese sono compensate.