Vincolo di inedificabilità sul terreno venduto e garanzia per evizione (Cass. civ. Sez. II n. 6786 del 14.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il vincolo reale di inedificabilità che incide sulla potenzialità edificatoria del terreno compravenduto configura un onere limitativo del godimento del bene, che legittima l’acquirente a esperire le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo ai sensi dell’art. 1480 cod. civ., oltre al risarcimento del danno. Il suolo sul quale insiste un fabbricato ne costituisce parte imprescindibile, salvo diversa pattuizione, poiché la proprietà fondiaria si estende verticalmente nel sottosuolo e nello spazio sovrastante. La garanzia contrattuale della “assoluta libertà da ogni peso” e della “integrale consistenza” dell’immobile comprende anche la potenzialità edificatoria come pervenuta ai venditori.

Il Fatto

Un’acquirente ha convenuto in giudizio i venditori deducendo che, con atto del 1996, le era stata alienata una casa con giardino, mentre i venditori mantenevano la proprietà del fondo confinante. Nel 2001, in occasione della richiesta di autorizzazione per una veranda, l’acquirente ha scoperto che la residua potenzialità edificatoria dell’immobile era stata sottratta mediante la presentazione, nel 1995, di un’istanza di variante perfezionatasi con il rilascio della concessione edilizia nel marzo 1996, dopo la stipula della compravendita.

Il Tribunale ha accertato l’inadempimento contrattuale dei venditori e ha accolto la domanda subordinata di risarcimento. La Corte d’appello ha rigettato il gravame. I venditori hanno proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo e il secondo motivo, che contestano la qualificazione del vincolo e la corrispondenza tra riduzione del prezzo e cubatura astrattamente realizzabile. I ricorrenti sostenevano che oggetto del contratto fosse la casa e non il suolo, così che la mancata conoscenza del vincolo avrebbe potuto integrare un errore sulla valutazione economica, ma non incidere sull’identità o qualità del bene. La Corte respinge l’obiezione richiamando la giurisprudenza secondo cui, nelle ipotesi di terreno con edificabilità minore, si configura un onere gravante sulla res vendita, consistente in un vincolo giuridico incidente sul godimento del proprietario.

In tale ipotesi il compratore ha diritto, oltre che alla risoluzione o alla riduzione del prezzo ex art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno fondato sugli artt. 1218 e 1223 cod. civ., per il richiamo operato dall’art. 1479 cod. civ. e, a sua volta, dall’art. 1489 cod. civ., come affermato da Cass. n. 19831/2014.

La Corte precisa che il terreno sul quale è costruito un fabbricato ne costituisce parte imprescindibile, in difetto di diversa pattuizione, in base al principio per cui la proprietà fondiaria si estende verticalmente all’infinito nel sottosuolo e nello spazio sovrastante, fin dove suscettibile di utilizzazione economica, come affermato dalle Sezioni Unite n. 3873/2018. Nel caso concreto è stato compravenduto anche il terreno attiguo, ossia il giardino, e dunque il suolo divenuto inedificabile per effetto di un vincolo taciuto dai venditori e non apparente.

Quanto ai precedenti invocati dai ricorrenti, la Corte rileva che essi sono richiamati in modo incompleto: la pronuncia n. 29010/2018 ha escluso che la servitus non aedificandi rientri nella nozione di errore di fatto idoneo all’annullamento, ma non ha negato l’esperibilità delle azioni ex art. 1489 cod. civ.

Infine, il terzo motivo, fondato sull’interpretazione dell’art. 5 del contratto, è dichiarato infondato. La Corte d’appello ha letto la locuzione “assoluta libertà da ogni peso” come attestazione della libertà del bene da oneri e diritti reali di godimento, quindi anche dal vincolo di inedificabilità. I ricorrenti contestano solo una delle due ragioni addotte, e non quella decisiva; inoltre non considerano l’art. 3 del contratto, che garantisce l'”integrale consistenza” dell’immobile con ogni accessione, pertinenza e diritto, comprensiva della potenzialità edificatoria. Il ricorso è rigettato, con sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.