Evizione parziale e interesse negativo: limiti del risarcimento (Cass. civ. Sez. II n. 26318 del 29.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di evizione parziale, quando il contratto di compravendita non sia stato risolto ma il prezzo sia stato ridotto ai sensi dell’art. 1480 cod. civ., il danno segue le ordinarie regole di allegazione e prova e non è disciplinato dall’art. 1479, secondo comma, cod. civ., dettato per la vendita di cosa altrui. Il richiamo dell’art. 1484 cod. civ. alle disposizioni dell’art. 1483, secondo comma, cod. civ. limita le spese rimborsabili a quelle sostenute per la denuncia della lite e a quelle rimborsate all’attore, restando esclusi il rimborso dei danni corrisposti ai terzi acquirenti e le spese accessorie non consequenziali all’evizione. La riduzione del risarcimento ai sensi dell’art. 1227, secondo comma, cod. civ. integra indagine di fatto, riservata al giudice di merito e sottratta al sindacato di legittimità se sorretta da congrua motivazione.

Il Fatto

Con atto del 24.12.1973 una società acquirente aveva compravenduto un appezzamento di terreno da una venditrice, che partecipava all’operazione anche quale socia e amministratrice della medesima società acquirente. Nella stessa data le parti avevano redatto una scrittura privata incidente su estensione e prezzo.

Il Demanio Marittimo, accertata in via definitiva la demanialità di una porzione di circa 82.000 metri quadrati, aveva ottenuto la rivendica di quella parte del fondo. La società, lamentando l’evizione parziale, aveva agito per la restituzione del prezzo e il risarcimento dei danni. Il primo giudice aveva accolto l’eccezione di prescrizione opposta dalla venditrice in ordine alla simulazione dedotta e aveva liquidato il danno. La Corte d’Appello di Catanzaro, in riforma parziale, aveva ridotto il risarcimento dell’interesse negativo e respinto la richiesta di lucro cessante. La società ricorre per cassazione; gli eredi della venditrice propongono ricorso incidentale sulla compensazione.

La Motivazione della Corte

Il percorso argomentativo della Corte muove dall’accertamento incontestato dell’evizione parziale e dal diritto della società alla restituzione della parte di prezzo corrispondente. Il thema decidendum si concentra sull’identificazione e quantificazione del danno, che la ricorrente assume liquidato in misura inferiore al dovuto.

Sul primo e sul secondo motivo, esaminati congiuntamente, la Corte osserva che la riduzione del risarcimento si fonda su due rationes alternative. Quanto alla prima, la Corte di merito non ha dato per concluso l’accordo con il Demanio, ma ha desunto dalle trattative che esso sarebbe verosimilmente stato perfezionato, individuando l’interesse negativo nell’esborso necessario per il riacquisto. La seconda ratio, assorbente, valorizza invece l’art. 1227, secondo comma, cod. civ.: la conclusione dell’accordo dipendeva dalla scelta dell’acquirente e il versamento richiesto non integrava un’attività gravosa o eccezionale. L’accertamento dei presupposti della norma costituisce indagine di fatto, riservata al giudice di merito (richiamate Cass. n. 25750/2018, Cass. n. 22352/2021, Cass. n. 3319/2020, Cass. n. 16484/2017).

Sul terzo motivo la Corte chiarisce il quadro normativo: l’art. 1479 cod. civ. presuppone la vendita di cosa altrui e la buona fede del compratore; l’art. 1480 cod. civ. richiama quella disciplina solo se la parziale altruità giustifichi la risoluzione. Nel caso concreto il contratto non è stato risolto, ma il prezzo è stato ridotto, con la conseguenza che il danno segue le ordinarie regole di allegazione e prova. Il richiamo dell’art. 1484 cod. civ. all’art. 1483, secondo comma, cod. civ. circoscrive le spese rimborsabili, escludendo quelle accessorie e i danni versati ai terzi acquirenti.

Sul quarto, quinto, sesto e settimo motivo, parimenti esaminati insieme, la Corte esclude la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., rilevando che l’articolo aggiunto è clausola del contratto del 1973 e concorre a definire il regolamento negoziale. La clausola con cui le parti dichiaravano di conoscere la linea di demarcazione indicata dal Demanio, tenuta presente nella determinazione del prezzo, circoscrive la portata della garanzia di libertà del bene. La Corte di merito ha tratto conferma della conoscenza della società dalla rappresentanza esercitata dalla venditrice nell’atto. Il giudicato esterno invocato non è pertinente, perché riferito ai soli rapporti tra società e Demanio. Le censure si risolvono in una rivalutazione del merito, inammissibile in sede di legittimità.

Infine, sull’ottavo motivo, la Corte esclude la violazione dell’art. 1483, secondo comma, cod. civ., che riguarda le spese del giudizio di rivendica e non quelle del presente giudizio. Il ricorso incidentale è respinto: la compensazione impropria non opera quando il credito era già estinto per prescrizione al momento della coesistenza dei debiti, ai sensi dell’art. 1242 cod. civ. Entrambi i ricorsi sono rigettati, con compensazione delle spese di legittimità e contributo unificato aggiuntivo.