Le misure di compensazione e riequilibrio non sono scomputabili dagli oneri (TAR Emilia-Romagna n. 727 del 20.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le opere di compensazione e riequilibrio ambientale e territoriale, imposte dallo strumento urbanistico quali condizioni per l’edificabilità di aree altrimenti rurali, non costituiscono ordinarie opere di urbanizzazione e non possono essere scomputate dal contributo di costruzione, ai sensi dell’art. 35 della L.R. Emilia-Romagna n. 34/2017 e del paragrafo 1.5.6. della delibera dell’Assemblea Legislativa n. 186/2018. La qualificazione sostanziale delle opere prevale sulla loro denominazione formale: anche se non espressamente denominate come misure di compensazione, esse rispondono alla finalità di compensare gli effetti negativi dell’insediamento e integrare le dotazioni esistenti.

Il Fatto

Le società ricorrenti sono proprietarie di un compendio edificabile nel Comune di Cesena, originariamente inserito in un comparto da attuarsi mediante Piano Urbanistico Attuativo. A seguito della variante urbanistica n. 1/2014, l’area è stata inclusa nel tessuto dell’espansione, edificabile con permesso di costruire convenzionato con prescrizioni, ai sensi dell’art. 27 delle NTA del PRG. L’Allegato A11 individuava per il lotto di proprietà la prescrizione n. 232, consistente nella realizzazione di parcheggio pubblico, verde pubblico e allargamento stradale.

Il Comune ha rifiutato di inserire nella convenzione la clausola di scomputo di tali opere dagli oneri di urbanizzazione, sostenendo che le prescrizioni costituivano condizioni per l’edificabilità di un’area rurale, il cui costo non poteva gravare sulla collettività. Le ricorrenti, dopo aver sottoscritto la convenzione per non ritardare gli interventi, hanno impugnato la nota comunale, deducendo la violazione dell’art. 16 del d.P.R. 380/2001 e la natura di duplicazione patrimoniale della pretesa.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha esaminato congiuntamente le censure, incentrate sulla qualificazione delle opere prescritte dall’Allegato A11. La distinzione operata dal Comune è stata ritenuta decisiva: le opere non costituivano ordinarie urbanizzazioni, ma misure di compensazione e riequilibrio ambientale, imposte come condizioni per l’edificabilità di un ambito esterno al territorio urbanizzato.

La Corte ha richiamato l’art. 35, comma 2, della L.R. Emilia-Romagna n. 34/2017, che disciplina le nuove urbanizzazioni e prevede che le misure di compensazione e riequilibrio ambientale “non sono oggetto di scomputo dal contributo di costruzione e non possono essere monetizzate”. Analogamente, la delibera dell’Assemblea Legislativa n. 186/2018, al paragrafo 1.5.6., esclude lo scomputo per tali dotazioni, qualificandole come condizione necessaria per la sostenibilità dell’intervento.

Quanto alla natura delle opere, la ricostruzione storica dell’area ha rivelato che la prescrizione n. 232 derivava dalla trasformazione di una zona AT3, originariamente destinata a pianificazione attuativa pubblica, in tre interventi a permesso di costruire con prescrizione. La delibera di adozione della variante evidenziava che l’assetto assegnava alla dotazione di verde pubblico un’area di circa 15.000 mq, integrando e potenziando le dotazioni esistenti del plesso scolastico e del centro diurno per anziani.

Il Tribunale ha quindi ritenuto che le opere fossero una forma di perequazione urbanistica, costituendo un onere compensativo quale contropartita del vantaggio economico attribuito al privato mediante l’edificazione di un’area altrimenti rurale. La mancata qualificazione formale come misure di compensazione nei termini della L.R. n. 34/2017, dovuta all’introduzione con il PRG del 2000, non precludeva la qualificazione sostanziale, essendo le opere dirette a compensare gli effetti negativi dell’insediamento e gli impatti in termini di impermeabilizzazione.

Il ricorso è stato pertanto respinto, con compensazione delle spese di lite, in ragione della peculiarità e novità delle questioni esaminate.