Impossibilità sopravvenuta delle clausole dell’accordo sostitutivo condizionate al lotto non realizzato (TAR Lombardia n. 4191 del 09.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’accordo sostitutivo del provvedimento ablativo che abbia causa complessa, non esaurendosi nello scambio tra trasferimento di proprietà e corrispettivo per la realizzazione dell’opera pubblica, non è travolto dalla mancata realizzazione di uno dei lotti previsti quando la maggior parte delle pattuizioni sia collegata ai lavori effettivamente eseguiti. La successiva scelta dell’amministrazione di abbandonare il tracciato non integra sopravvenuta impossibilità della causa, né inadempimento, né violazione degli obblighi di correttezza e buona fede, né lesione dell’affidamento. Determina invece il venir meno, per impossibilità sopravvenuta della condizione, delle sole clausole che subordinavano la stipula di una successiva permuta al completamento dell’opera non più realizzata.

Il Fatto

Una società di autotrasporto, insieme ai propri soci, aveva chiesto al Comune il rilascio di un titolo edilizio per l’ampliamento del capannone industriale. Nel contesto di questo progetto l’amministrazione manifestò l’interesse a espropriare parte del compendio immobiliare per la penetrazione urbana della strada statale. Nel 2007, all’esito delle trattative, le parti sottoscrissero un accordo sostitutivo del provvedimento ablativo, integrato nel 2009, che definiva un complesso di permute, cessioni, costituzioni di servitù e occupazioni temporanee, funzionale a due lotti dell’opera.

Il quarto lotto fu realizzato tra il 2010 e il 2012. Il quinto lotto non fu mai avviato. Il Comune, modificando la pianificazione, scelse una soluzione di completamento alternativa, non incidente sulle aree private. I ricorrenti hanno allora domandato la risoluzione parziale dell’accordo per impossibilità sopravvenuta della causa, il pagamento dell’indennità di occupazione, il risarcimento dei danni e l’indennizzo ex art. 11, comma 4, legge n. 241/1990.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce la causa dell’accordo in termini non riduttivi. L’atto non si limita a trasferire aree al Comune dietro corrispettivo, ma definisce un assetto dell’area idoneo a consentire insieme la riorganizzazione della viabilità e l’intervento edilizio privato originariamente richiesto. Da qui la prima conseguenza: la mancata realizzazione di uno dei lotti non travolge l’intero equilibrio contrattuale, tanto più che le pattuizioni maggiori erano collegate ai lavori effettivamente eseguiti.

Su questa base il Tribunale esclude l’inadempimento del Comune, che ha integralmente corrisposto i corrispettivi per cessioni e servitù. Esclude parimenti la violazione degli obblighi di correttezza e buona fede e la lesione dell’affidamento: il mutamento delle esigenze pubbliche e la scelta di un tracciato meno gravoso per il privato non pregiudicano la posizione di quest’ultimo. Rileva, in senso contrario, che la parte ha continuato a disporre delle aree senza subire parte delle limitazioni convenute.

Accoglimento parziale riguarda invece le clausole del sesto luogo dell’accordo. Esse impegnavano le parti a stipulare una successiva permuta solo non appena ultimati i lavori della galleria ed entro tre mesi dall’approvazione del progetto definitivo del lotto quinto. Il completamento dell’opera e l’approvazione del progetto operano come vere e proprie condizioni sospensive. La loro impossibilità sopravvenuta, conseguente alla legittima adozione di atti di pianificazione incompatibili, priva di effetti quelle sole previsioni e ne determina il venire meno in parte qua.

Il Collegio rigetta la domanda di indennità per l’occupazione temporanea: il suo presupposto è il concreto protrarsi dell’occupazione oltre il termine convenuto, mentre è pacifico che i lavori della galleria non siano mai stati avviati e che nessuna occupazione sia avvenuta. Rigetta anche la domanda risarcitoria e quella di indennizzo ex art. 11, comma 4, legge n. 241/1990, non essendo dedotto né provato un pregiudizio ricollegabile al venir meno del solo vincolo alla permuta successiva. Le spese sono compensate.