Obblighi propter rem della convenzione urbanistica e presa in carico delle opere (TAR Lombardia n. 994 del 04.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La clausola della convenzione di lottizzazione che subordina il passaggio gratuito in proprietà comunale delle opere di urbanizzazione alla condizione che ne sia accertata la buona e regolare esecuzione non integra una condizione meramente potestativa, ma risponde all’interesse pubblico all’acquisizione di opere oggettivamente idonee alla loro funzione. Per le opere a connotazione dinamica, quali gli impianti, il giudizio di regolare esecuzione non può essere scisso dal giudizio sulla funzionalità, che impone un collaudo prestazionale. Il trasferimento della proprietà in capo al Comune non può derivare né da dicatio ad patriam, istituto idoneo a costituire una servitù di uso pubblico ma non a trasferire il dominio, né da un atto di riconoscimento dell’interesse pubblico, occorrendo un titolo o un fatto acquisitivo. Gli obblighi nascenti dalla convenzione urbanistica hanno natura propter rem e gravano, per effetto dell’ambulatorietà passiva, anche sugli aventi causa del lottizzante.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di un appartamento in un comprensorio realizzato a seguito di convenzione urbanistica del 1974, cui la stessa è rimasta estranea. L’impianto fognario e di depurazione del comprensorio, collaudato nel 1982 e preso in gestione dal Comune con delibera consiliare del 15 marzo 1991, si è rivelato nel tempo non funzionante.

Dopo uno sversamento di reflui nell’estate 2023, il Sindaco ha emanato un’ordinanza contingibile e urgente che ingiungeva alla società lottizzante e ai singoli proprietari di ripristinare la funzionalità dell’impianto. Revocata l’ordinanza in corso di causa, la ricorrente ha chiesto al giudice amministrativo di accertare l’avvenuto trasferimento delle opere in capo al Comune, il proprio difetto di legittimazione passiva e la condanna dell’ente e della società al risarcimento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la domanda di accertamento del già avvenuto trasferimento. Richiamando i principi generali sul modo di acquisto della proprietà, rileva che tra Comune e lottizzante non è mai intervenuto alcun contratto, alcun atto unilaterale di disposizione, alcun fatto acquisitivo a titolo originario né alcun provvedimento ablativo. La delibera consiliare del 1991 si limita a riconoscere il pubblico interesse alla presa in carico, senza attribuire all’ente alcun potere di acquisire il dominio mediante una propria manifestazione di volontà.

Quanto alla dicatio ad patriam, il Collegio osserva che l’istituto costituisce una servitù di uso pubblico e non è idoneo a trasferire la proprietà. Nel caso di specie manca comunque la prova della volontà del lottizzante di destinare l’impianto alle esigenze della collettività indistinta, anziché ai soli acquirenti del comprensorio.

Passando alla domanda sull’obbligo di presa in carico, il Collegio muove dall’art. 28 della legge n. 1150/1942 e dall’art. 16 del d.lgs. n. 380/2001, che prevedono la confluenza delle opere di urbanizzazione nel patrimonio indisponibile dell’ente. L’art. 7 della convenzione subordina però la presa in carico a due condizioni concorrenti: l’esistenza di necessità di interesse collettivo e l’accertamento della buona e regolare esecuzione. La seconda non è una condizione potestativa, ma un criterio di selezione che garantisce l’apprensione dei soli beni funzionalmente idonei.

Nel caso concreto, il collaudo del 1982 ha avuto carattere solo tecnico-amministrativo, senza verifica di funzionalità. L’impianto si è rivelato inidoneo all’uso sin dagli anni Ottanta, come attestato dalla relazione del tecnico incaricato dal consorzio dei proprietari. La restituzione della polizza fideiussoria e il rilascio delle agibilità non suppliscono alla mancanza del collaudo prestazionale. Manca dunque il presupposto convenzionale per la presa in carico.

Il rigetto delle domande di accertamento travolge quella di liberatoria. Gli obblighi convenzionali hanno natura propter rem: per effetto dell’ambulatorietà passiva, i costi di manutenzione gravano anche sugli aventi causa del lottizzante. Quanto alle domande di condanna, il Collegio distingue: nei confronti della società privata sussiste il difetto di giurisdizione del giudice amministrativo, trattandosi di rapporti di diritto privato; nei confronti del Comune la giurisdizione sussiste, ma le domande sono infondate e prive di prova quanto a esecuzione specifica, risarcimento e ripetizione.