Locazione di immobili vincolati: tassazione secondo reddito d’impresa (Cass. civ. Sez. V n. 5995 del 06.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte sui redditi, i canoni prodotti dalla locazione di immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’art. 3 della l. n. 1089 del 1939, che siano oggetto dell’attività dell’impresa, rappresentano ricavi che concorrono alla determinazione del reddito d’impresa secondo le norme che lo disciplinano. Non è pertanto applicabile l’art. 11, comma 2, della l. n. 413 del 1991, il quale, stabilendo che il reddito degli immobili in questione è determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria di collocazione del fabbricato, si riferisce al solo reddito fondiario. Tale agevolazione si giustifica nei costi di manutenzione degli immobili vincolati, superiori a quelli normalmente richiesti per altre tipologie di immobili: giustificazione che non avrebbe senso rispetto ai redditi di impresa, determinati sulla base dei ricavi conseguiti in contrapposizione ai correlativi costi, indeducibili rispetto ai redditi fondiari.

Il Fatto

La società contribuente subiva una ripresa a tassazione, per l’anno di imposta 2009, dei canoni percepiti per la locazione di immobili strumentali sottoposti a vincolo storico architettonico. Sosteneva che tali immobili, in quanto vincolati, dovessero fruire dell’agevolazione fiscale prevista dall’art. 11, secondo comma, della legge n. 413 del 1991, con riferimento al reddito catastale o fondiario, e non alla tassazione secondo i criteri del reddito da impresa.

Il giudice di primo grado accoglieva le ragioni della contribuente, ma la sentenza veniva integralmente riformata in appello. La società propone quindi ricorso per cassazione affidandosi a tre motivi, cui l’Agenzia delle entrate replica con controricorso. Il Pubblico Ministero, con requisitoria in forma di memoria, conclude per il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 11, secondo comma, della legge n. 413 del 1991, lamentando che sui canoni di locazione di immobili vincolati sia stata applicata la tassazione del reddito d’impresa in luogo della minore tassazione calcolata sul reddito catastale. La Corte lo dichiara infondato. Se è vero che le Sezioni Unite hanno affermato il carattere speciale della tassazione prevista per i beni sottoposti a vincolo storico artistico, il principio è stato poi affinato distinguendo il reddito dominicale dal reddito di impresa.

La Corte ribadisce che l’agevolazione richiamata si riferisce al solo reddito fondiario e trova la propria ragione nei maggiori costi di manutenzione degli immobili vincolati. Tale ragione non opera per i redditi di impresa, determinati sulla base dei ricavi conseguiti in contrapposizione ai correlativi costi, che invece restano indeducibili rispetto ai redditi fondiari. Richiama sul punto Cass. V n. 6515/2019 e Cass. V n. 8164/2019.

Il secondo motivo, proposto in via subordinata, deduce nullità della sentenza per omessa pronuncia ex art. 112 cod. proc. civ. sulla domanda relativa all’errore di procedimento dell’Ufficio, per mancata considerazione degli interessi passivi sul finanziamento di acquisto e della quota di ammortamento. La Corte esclude il vizio: la soluzione negativa di una richiesta è implicita nella costruzione logico-giuridica della sentenza, incompatibile con la domanda. Al giudice di merito non è richiesta la confutazione esplicita delle tesi non accolte né l’esame di tutti gli elementi, ma una motivazione logica e adeguata della decisione adottata.

Il terzo motivo censura, sempre in via subordinata, l’omessa pronuncia sull’inapplicabilità delle sanzioni per obiettiva incertezza giuridica. La Corte ricorda che l’incertezza normativa oggettiva, causa di esenzione ai sensi dell’art. 10 della l. n. 212 del 2000 e dell’art. 8 del d.lgs. n. 546 del 1992, va riferita non al contribuente né all’Ufficio, ma al giudice, unico soggetto cui è attribuito il potere-dovere di accertare la ragionevolezza di una determinata interpretazione (Cass. V n. 3108/2019). Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.