Condono edilizio e parametri edilizi applicabili (TAR Toscana n. 637 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
I requisiti di condonabilità degli abusi edilizi sono stabiliti da norme statali e regionali di rango primario, che non lasciano spazio a regolamenti comunali attuativi adottati successivamente alla loro entrata in vigore. La nozione di volume richiamata dalla legge regionale implica l’applicazione dei parametri edilizi locali vigenti al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria: i regolamenti costituiscono elemento normativo integrativo del fatto previsto dalla norma. Rimettere a regolamenti sopravvenuti la definizione dei parametri che incidono sul calcolo volumetrico equivale a una delega ad integrare in via postuma le fattispecie ammesse o escluse dalla sanatoria, non prevista dal legislatore nazionale e regionale e tale da rendere incerta ed aleatoria l’intera disciplina. È pertanto illegittimo il provvedimento di rigetto fondato su un parametro edilizio introdotto dopo la presentazione dell’istanza.

Il Fatto

I ricorrenti hanno acquistato in Firenze un immobile il cui dante causa aveva presentato, nel dicembre 2004, domanda di condono ai sensi della l.r. Toscana n. 53/2004 per il rialzamento del solaio di copertura e la realizzazione di tamponature esterne e tramezzi interni di una preesistente tettoria.

Il Comune di Firenze, applicando l’art. 189, comma 9, del regolamento edilizio approvato con deliberazione consiliare n. 47/2007 — che per l’esame delle istanze di condono rinvia al regolamento edilizio tipo regionale del 1980 — ha determinato l’altezza del fabbricato e, su quella base, il calcolo volumetrico, concludendo che l’intervento superava il limite di incremento del 30% della volumetria preesistente. Da qui il rigetto della sanatoria, impugnato davanti al giudice amministrativo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina prioritariamente il motivo con cui i ricorrenti deducono l’applicazione di parametri edilizi contenuti in un regolamento entrato in vigore dopo la legge regionale e dopo la presentazione della istanza di sanatoria. Il Comune ha replicato richiamando la circolare illustrativa della l.r.t. n. 53/2004, che rinvia alle normative comunali per le specificazioni tecniche del calcolo dei volumi.

Il motivo è accolto ed è assorbente. I requisiti di condonabilità sono fissati da norme statali e regionali di rango primario, che non attribuiscono ai comuni alcuna potestà di adottare, dopo la loro entrata in vigore, regolamenti ad hoc recanti parametri edilizi speciali applicabili alle sole istanze di condono. Tale attribuzione non può trovare fondamento in una circolare.

Il Collegio riconosce che la nozione di volume presuppone l’applicazione delle normative regolamentari locali che stabiliscono le modalità di determinazione dei relativi parametri di calcolo, come le altezze. Tali regolamenti operano però quale elemento normativo integrativo del fatto previsto dalla norma: la loro modificazione si riflette sulla stessa definizione delle fattispecie che disciplinano i requisiti della sanatoria.

Rimettere a regolamenti locali successivi la definizione dei parametri incidenti sul calcolo volumetrico comporterebbe una delega ad integrare in via postuma le fattispecie ammesse o escluse dalla sanatoria straordinaria. Una simile delega non trova riscontro nella volontà del legislatore nazionale e regionale e renderebbe incerta ed aleatoria la disciplina, perché regolamenti sopravvenuti potrebbero determinare il rigetto di domande che sarebbero state accolte al momento della presentazione e, viceversa, l’accoglimento di istanze originariamente prive dei requisiti.

Nel caso di specie è incontestato che, applicando i parametri di determinazione dell’altezza dettati dal regolamento edilizio vigente alla data di entrata in vigore della l.r.t. n. 53/2004, l’incremento determinato dall’abuso sarebbe risultato inferiore al 30% della volumetria preesistente, con conseguente ammissibilità della sanatoria. Al rigetto non poteva dunque opporsi una disposizione regolamentare adottata successivamente, in difetto di basi normative. Il ricorso è accolto e il provvedimento annullato, con compensazione delle spese per giusti motivi.