Opere pertinenziali alla piscina: sanzione ex art. 37 e non demolizione (Cons. Stato n. 5872 del 17.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le opere di modeste dimensioni, funzionali e strumentali alla piscina pertinenziale dell’immobile residenziale, non sono suscettibili di autonoma utilizzazione e non assumono rilievo urbanistico-edilizio. Esse non possono essere qualificate come nuove costruzioni e quindi non sono soggette alla misura demolitoria dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001. Ad esse si applica il regime sanzionatorio dell’art. 37 del medesimo testo unico, previsto per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità della SCIA. La qualificazione pertinenziale va verificata in concreto, per dimensioni, destinazione e rapporto di servizio con l’opera principale.

Il Fatto

Il Comune appella la sentenza del TAR Campania che, accogliendo il ricorso dell’appellata, aveva annullato un’ordinanza di demolizione emessa ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001. Le opere contestate, realizzate sulla corte di un fabbricato residenziale, consistono in una tettoia per impianti tecnologici, una cucina, una tettoia a servizio della piscina, un locale spogliatoio con wc e due depositi. Il provvedimento impugnato aveva ritenuto legittimo solo il primo manufatto e aveva ingiunto la demolizione degli altri perché privi di titolo.

Nel medesimo atto il Comune dava atto dell’annullamento degli effetti della SCIA presentata dal dante causa dell’appellata per la piscina e del rigetto dell’istanza di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, sul rilievo che le opere eccedevano la capacità edificatoria del fondo, ricadente in zona agricola, e non potevano qualificarsi pertinenziali.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta la questione centrale della qualificazione giuridica dei manufatti. L’appellante contesta la sentenza di primo grado assumendo la falsa applicazione dell’art. 37 e sostenendo che le opere, di rilevanti dimensioni e suscettibili di autonoma utilizzazione, avrebbero rilievo urbanistico-edilizio. La tesi non convince.

Il Consiglio di Stato conferma la qualificazione pertinenziale delle opere in contestazione. Esse risultano strumentali alla piscina pertinenziale dell’immobile adibito a residenza dell’appellata, finalizzate a migliorarne la fruizione. Il Collegio esamina singolarmente lo spogliatoio-wc, di circa mq 8,15, il cucinino di servizio, realizzato tramite montaggio a secco di elementi prefabbricati fissati al suolo, e il gazebo in ferro aperto su tutti i lati, qualificato come tettoia dal provvedimento impugnato.

Gli assunti contrari dell’amministrazione sono valutati come apodittici. Il Comune non dimostra in modo adeguato che i manufatti abbiano un rilievo tale da renderli qualificabili come nuove costruzioni in zona agricola. La verifica va condotta in concreto, sulla base delle dimensioni, della destinazione e del rapporto funzionale con l’opera principale, e non attraverso affermazioni assertive.

Ne deriva il corollario sanzionatorio. Le opere pertinenziali, soggette al regime dell’art. 37 del testo unico dell’edilizia per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità della dovuta SCIA, non possono essere colpite dalla demolizione prevista dall’art. 31. Il provvedimento impugnato risulta quindi fondato su una base normativa errata.

L’appello è respinto e la sentenza di primo grado confermata. Le spese di causa sono regolate secondo soccombenza e liquidate in favore dell’appellata in € 4.000,00, oltre agli accessori di legge.