Motivazione contraddittoria e risarcimento ridotto per colpa dell’acquirente (Cass. civ. Sez. III n. 33929 del 23.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
È affetta da intrinseca contraddittorietà, e dunque viziata ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., in relazione all’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., la motivazione che attribuisca all’acquirente una consapevolezza del vincolo gravante sul bene mai affermata negli atti di merito, traendone la riduzione del risarcimento a carico del notaio per concorso del fatto colposo del danneggiato ex art. 1227, primo comma, cod. civ. La contraddittorietà è irriducibile quando il giudice di merito, da un lato, accerta l’inadempimento del professionista all’obbligo di informazione e, dall’altro, fonda la diminuzione della posta risarcitoria su un presupposto di fatto smentito dalla stessa lettura degli atti, con affermazioni inconciliabili tra loro. Il vizio di attività è rilevabile in sede di legittimità senza rivalutazione del merito.

Il Fatto

Una società acquirente convenne in giudizio il notaio rogante per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dall’acquisto di terreni gravati da una servitù di elettrodotto risalente a un periodo anteriore al rogito. La domanda, di valore superiore a centomila euro, fu rigettata in primo grado. La Corte d’appello di Potenza, con sentenza n. 568/2022, accolse parzialmente l’impugnazione, liquidando in favore della società la sola somma corrisposta a titolo di competenze professionali al notaio, con interessi e rivalutazione.

Avverso tale decisione la società propose ricorso per cassazione con due motivi; il notaio resistette con controricorso e ricorso incidentale, pure articolato in due motivi. La controversia giunge in legittimità per la dedotta nullità della sentenza sotto il profilo motivazionale.

La Motivazione della Corte

La Corte territoriale aveva ritenuto che la società acquirente non avesse mai affermato di non essere stata a conoscenza del vincolo gravante sul terreno; da tale presupposto aveva desunto un comportamento valutato in termini di colpa, riducendo la posta risarcitoria a carico del notaio in applicazione dell’art. 1227, primo comma, cod. civ.

La Suprema Corte rileva l’erroneità dell’assunto, fondato su una lettura inesatta degli atti di causa. Dagli atti delle fasi di merito risulta che la società aveva costantemente affermato di non essere stata a conoscenza del vincolo e che, se lo avesse conosciuto, non si sarebbe determinata all’acquisto. La Cassazione può procedere a tale verifica perché è dedotto un vizio di attività processuale, non censurabile nel merito.

Ne deriva che la decisione impugnata è frutto di esame non idoneo degli atti e presenta una motivazione viziata sotto il profilo dell’apoditticità, della perplessità e dell’intrinseca contraddittorietà. Il giudice di merito ha valorizzato, in modo generico, un’asserita affermazione di consapevolezza in capo all’acquirente mai formulata dalla sua difesa, facendone derivare la conoscenza del vincolo.

Richiamando i precedenti Cass. n. 7090 del 2022, Cass. n. 22598 del 2018 e Cass. n. 23940 del 2017, la Corte ribadisce che l’obbligo di motivazione, previsto dall’art. 111, sesto comma, Cost. e dall’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., è violato quando la motivazione sia totalmente mancante, intrinsecamente contraddittoria o inidonea a esplicitare le ragioni della decisione, per contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o perché perplessa e obiettivamente incomprensibile.

Nella specie la motivazione presenta affermazioni inconciliabili: se la società fosse stata consapevole della servitù prima della stipula, la responsabilità del notaio sarebbe stata esclusa, avendo l’acquirente acquisito la consapevolezza del vincolo a prescindere dall’attività informativa del professionista. Il primo motivo del ricorso principale è quindi accolto. Il secondo motivo, proposto in via subordinata, e i motivi del ricorso incidentale, che presuppongono l’accertamento dell’inadempimento, restano assorbiti. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Potenza in diversa composizione, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., per i necessari ulteriori accertamenti di fatto e per le spese del giudizio di legittimità.