Locazione non abitativa: nulla la clausola di recesso alla prima scadenza (Cass. civ. Sez. III n. 25727 del 23.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
È nulla, ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392/1978, la clausola che consente al locatore di recedere alla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, perché contrasta con la durata minima legale e con la tassatività delle cause giustificative del recesso di cui all’art. 29 della legge n. 392/1978. La deroga convenzionale alla durata minima è ammessa solo se la pattuizione è successiva al sorgere del vincolo contrattuale, non se intervenuta contestualmente alla conclusione del contratto. La riduzione del canone pattuita in corrispettivo della clausola nulla non sana il vizio né integra violazione della buona fede. La questione di legittimità costituzionale prospettata in modo generico e aspecifico non è ammissibile.

Il Fatto

Un’avvocata, proprietaria di un immobile ad uso non abitativo destinato a studio legale concesso in locazione con contratto del 15.12.2016, intimava sfratto per finita locazione nei confronti di due conduttori, dopo che gli eredi di un terzo conduttore originario, nel frattempo deceduto, avevano comunicato il proprio recesso. La locatrice fondava la disdetta su una clausola contrattuale che le attribuiva la facoltà di recedere alla prima scadenza con dodici mesi di preavviso.

Gli intimati eccepivano la nullità della disdetta per violazione degli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978. Rigettata l’istanza di provvedimento provvisorio di rilascio, il giudizio proseguiva nel merito con mutamento di rito. Il Tribunale di Busto Arsizio rigettava le domande attoree, accertando il rinnovo del contratto fino al 31.12.2028. La Corte d’appello di Milano confermava, dichiarando nulla la clausola derogatoria. La locatrice ricorreva per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte affronta anzitutto la questione centrale: la validità della clausola che attribuiva al locatore il diritto di disdetta anticipata. I giudici di legittimità rilevano che la decisione della Corte territoriale è pienamente conforme alla giurisprudenza consolidata. La clausola, di portata chiaramente derogatoria rispetto alla disciplina vincolistica, è stata correttamente ritenuta nulla perché in contrasto con la durata minima dei contratti ad uso diverso e con la tassatività delle cause di recesso.

La Corte non nega in assoluto la derogabilità della durata legale, ma ne circoscrive rigorosamente i confini: la pattuizione è valida solo se successiva al sorgere del vincolo contrattuale, non se coevamente alla sua conclusione, come nel caso di specie. Sul punto richiama un proprio precedente, Cass. 5127/2020. L’accertamento di fatto della Corte milanese, che aveva escluso l’inquadrabilità della motivazione del recesso tra le cause tassative, non è adeguatamente censurato.

Il primo motivo è dichiarato inammissibile anche per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., non riproducendo i documenti richiamati, e perché mira a una diversa lettura del compendio istruttorio. La censura sulla mancata liberalizzazione dei canoni è aspecifica: la questione, riguardando precetti costituzionali, avrebbe semmai imposto di valutare l’opportunità dell’incidente di legittimità costituzionale, ma è prospettata in termini generici. La Corte precisa che la regolamentazione della durata minima non incide di per sé sul diritto di proprietà, trattandosi di contemperamento legislativo tra le posizioni del ceto proprietario e di chi necessita degli immobili.

Il secondo e il terzo motivo, relativi all’interpretazione delle clausole sui diritti dei conduttori superstiti e sulla sublocazione, sono parimenti inammissibili per aspecificità e per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., non essendo indicato l’errore ermeneutico commesso dal giudice d’appello. Il quarto motivo è infondato: la Corte territoriale ha qualificato correttamente come mero errore materiale l’indicazione del termine finale, senza riforma delle spese, conformemente a Cass., Sez. Un., n. 29432/2024, essendo la ricorrente totalmente soccombente nel gravame ai sensi dell’art. 91 c.p.c. Il ricorso è rigettato.