Permuta di cosa presente contro futura e danno erariale per omessa garanzia (Corte dei Conti Sez. II App. n. 145 del 05.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nella permuta di cosa presente contro cosa futura il trasferimento immediato del bene esistente produce effetti reali, mentre l’acquisto del bene futuro resta differito alla sua venuta ad esistenza, con effetti meramente obbligatori. Ne deriva un grave squilibrio dei rischi, che si traduce in danno erariale attuale e concreto per l’ente locale ove manchi una garanzia fideiussoria a copertura dell’obbligo di realizzazione e cessione degli immobili. La trascrizione del contratto non supplisce a tale garanzia, assicurando la sola opponibilità del futuro acquisto. È configurabile la colpa grave del Segretario comunale e del Dirigente che, ciascuno per la propria competenza, non assicurino l’integrità del patrimonio dell’ente.

Il Fatto

La vicenda trae origine da un intervento di riqualificazione urbanistica approvato dal Consiglio comunale, con cui l’ente si impegnava a cedere terreni e volumetria in cambio della realizzazione e del trasferimento di tre unità immobiliari da parte di una società costruttrice. La convenzione attuativa, stipulata nel 2011, non prevedeva alcuna garanzia per la costruzione e la cessione degli appartamenti, mentre la fideiussione prestata dalla società era riferita alle sole opere di urbanizzazione.

Fallita la realizzazione e accertato lo stato di abbandono del cantiere, il Comune escuteva la polizza, ma non otteneva gli immobili. La società veniva ammessa alla procedura concorsuale. La Sezione giurisdizionale regionale condannava il Segretario generale e il Dirigente tecnico, a titolo di colpa grave, al pagamento di oltre 284.000 euro, nella misura rispettivamente del 30% e del 70%. Entrambi proponevano appello.

La Motivazione della Corte

La Sezione d’appello riunisce i gravami e respinge l’eccezione di nullità dell’atto di citazione. L’art. 87 c.g.c. sanziona la difformità tra gli elementi essenziali del fatto esplicitati nell’invito a dedurre e quelli dedotti in citazione; la norma, però, non impone la sovrapponibilità dei due atti e salvaguarda gli adattamenti conseguenti alle controdeduzioni. La corrispondenza riguarda gli elementi di fatto, non il loro inquadramento giuridico, riservato al solo atto introduttivo. Nel caso concreto il nucleo essenziale della contestazione restava immutato.

Nel merito, la Corte ricostruisce lo schema negoziale prescelto. Il contratto è qualificabile come permuta di cosa presente contro cosa futura: il bene esistente viene trasferito con effetto immediato, mentre l’effetto traslativo del bene futuro è differito alla sua venuta ad esistenza. Si applica il rinvio dell’art. 1555 c.c. all’art. 1472 c.c. sulla vendita di cose future. Da qui il grave squilibrio dei rischi, addossato al solo ente locale.

Gli appellanti sostengono che la situazione urbanistica sarebbe ancora aperta e che il Comune potrebbe pretendere la cessione degli immobili dagli aventi causa della società. La tesi è respinta. La trascrizione del contratto, pur ammessa dalla giurisprudenza di legittimità richiamata, rende opponibile il diritto solo quando il bene viene ad esistenza e non consente l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di realizzare. L’unica tutela utile sarebbe stata una polizza fideiussoria a copertura del rischio di mancata realizzazione.

La Sezione richiama la l.r. n. 23/1999, che imponeva tra i contenuti minimi degli schemi di convenzione le garanzie di carattere finanziario, e l’art. 54 r.d. n. 827/1924 in tema di cauzione. Sottolinea che il d.lgs. n. 122/2005 ha introdotto la fideiussione obbligatoria a tutela dell’acquirente di immobile da costruire, confermando l’estremo livello di rischiosità dell’operazione.

Quanto al Dirigente tecnico, la Corte ne conferma il ruolo centrale nella fase attuativa, non vincolato allo schema consiliare e dotato di ampio margine di discrezionalità per introdurre clausole di salvaguardia. Rileva altresì l’omessa sottoposizione della determinazione al parere di regolarità contabile. Quanto al Segretario generale, sulla scorta del ruolo di controllore di legalità riconosciuto dalla Corte cost. n. 23/2019, si esclude che lo stesso potesse ritenersi estraneo alla fase attuativa. Il tentativo di addossare la responsabilità al notaio rogante non trova riscontro, poiché la scelta del modulo contrattuale maturò all’interno dell’amministrazione. Entrambi gli appelli sono rigettati, con conferma integrale della sentenza di primo grado.