Permuta di cosa presente con cosa futura: la plusvalenza si realizza quando il fabbricato viene ad esistenza (Cass. civ. Sez. 5 n. 7091 del 25.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte sui redditi, la permuta di cosa presente (terreno edificabile) con cosa futura (fabbricato da costruire) integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura. L’effetto traslativo della proprietà degli immobili da costruire si verifica, ai sensi dell’art. 1472 c.c. (richiamato dall’art. 1555 c.c.), non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali. Ne consegue che, ai fini dell’accertamento della plusvalenza, il termine di decadenza di cui all’art. 43 d.P.R. n. 600/1973 decorre dal momento della venuta ad esistenza del fabbricato e non già da quello della sua consegna, che può essere successivo.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento con il quale contestava una plusvalenza tassabile, correlata a un atto di permuta avente ad oggetto un terreno edificabile di sua proprietà, contro la futura realizzazione di unità immobiliari. L’ufficio, sulla base di una perizia di parte, rideterminava il valore di cessione del suolo in misura inferiore rispetto a quella dichiarata, facendo così emergere un maggior reddito imponibile.

La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso, mentre la Commissione tributaria regionale, adita dall’ufficio, riformava la decisione. Il giudice d’appello, in particolare, escludeva la maturata decadenza dell’accertamento, facendo decorrere il termine dalla consegna degli immobili costruiti sul terreno ceduto. Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il contribuente lamentava l’omesso esame di un fatto decisivo, relativo al passaggio al catasto fabbricati di alcune particelle, che avrebbe indotto la CTR a ritenere che il valore attribuito al terreno non fosse riferito all’intera estensione dell’area ceduta. La Corte ha ritenuto il motivo infondato, evidenziando come il giudice di merito avesse correttamente considerato che il valore complessivo di € 300.000,00 era riferito all’intera superficie di 4628 mq. e che, sottraendo le aree afferenti al fabbricato, l’ufficio aveva correttamente calcolato la plusvalenza sulla sola superficie del terreno, pari a 3611 mq.

Con il secondo motivo è stata dedotta la violazione degli artt. 1555 e 1472 c.c. e dell’art. 1, comma 132, l. n. 208/2015, per avere la CTR fatto decorrere il termine di decadenza dal momento della consegna del bene costruito e non da quello della sua venuta ad esistenza. Il motivo è stato ritenuto fondato. La Corte ha richiamato il consolidato orientamento per cui, nella permuta di cosa presente con cosa futura, la plusvalenza si realizza nel momento in cui la costruzione viene ad esistenza, entrando nel patrimonio del cedente. Tale momento coincide, ex art. 1472 c.c., con la conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali.

La Corte ha quindi censurato l’affermazione del giudice di merito per un salto logico: dal riferimento contrattuale alla futura esistenza del bene non può discendere che il presupposto impositivo si collochi alla consegna degli immobili, potendo quest’ultima non coincidere con la venuta ad esistenza del bene nella sua struttura fondamentale. La sentenza impugnata è stata pertanto cassata con rinvio al giudice di secondo grado, affinché accerti l’epoca di conclusione dell’edificazione, ai fini della verifica dell’intervenuta decadenza.

La Corte ha, infine, rigettato il primo motivo, accolto il secondo e rinviato alla Corte di giustizia tributaria della Campania in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.