Parcheggio pertinenziale Tognoli anche in fabbricato diverso dalla casa (TAR Liguria n. 1070 del 14.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989 consente di realizzare un parcheggio pertinenziale in un locale situato al piano terra di un fabbricato anche diverso da quello in cui è collocata l’unità abitativa servita, a condizione che il manufatto accessorio si trovi nello stesso Comune e a distanza tale da assicurare un rapporto di pertinenzialità funzionale. La norma non impone un collegamento strutturale tra i due immobili, poiché la diversa formulazione adottata per i box interrati dimostra che solo per questi ultimi è richiesta l’ubicazione nel sottosuolo dello stesso stabile o di aree pertinenziali esterne. La deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi opera quindi anche quando il locale sia asservito a un’abitazione ubicata in un edificio distinto, purché la vicinanza garantisca l’uso del bene accessorio a servizio di quello principale.

Il Fatto

La ricorrente ha presentato una S.C.I.A. edilizia per il cambio di destinazione d’uso, senza opere, di un locale al piano terreno posto nel centro storico cittadino, da magazzino a parcheggio pertinenziale del proprio appartamento, ubicato in un edificio diverso e privo di posto auto. Il Comune ha vietato l’intervento, ritenendo inapplicabile la deroga della legge Tognoli perché il locale non si trova al piano terra o nel sottosuolo del palazzo in cui è collocata l’abitazione da servire.

La ricorrente ha impugnato il provvedimento inibitorio deducendo l’erronea interpretazione della norma statale e, in via subordinata, l’illegittimità della previsione del P.U.C. contrastante con il nuovo art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001. L’Amministrazione si è costituita chiedendo la reiezione del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta la questione dell’ambito applicativo dell’art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989, che permette di ricavare parcheggi pertinenziali nei locali al piano terreno dei fabbricati anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi. Il nodo interpretativo riguarda la necessità o meno che il locale appartenga al medesimo edificio dell’unità abitativa servita.

Il TAR aderisce all’orientamento pretorio più recente, richiamando Cons. St., sez. II, n. 5778 del 16.07.2026 e TAR Emilia Romagna, Bologna, sez. II, n. 451 del 1° giugno 2022, secondo cui l’autorimessa deve trovarsi nello stesso Comune ed entro un ragionevole raggio di accessibilità pedonale, senza che sia richiesta l’ubicazione nel fabbricato dell’abitazione.

L’argomento letterale muove dalla locuzione “nei locali siti al piano terreno dei fabbricati”, che rinvia ai vani posti al piano terra degli organismi edilizi ubicati in prossimità dell’unità residenziale. Il Collegio osserva che, per garantire il nesso di funzionalità oggettiva, è necessaria e sufficiente una vicinanza fisica che assicuri l’utilizzo del manufatto accessorio a servizio del bene principale. La conferma sistematica giunge dal diverso testo impiegato per i box interrati, per i quali soltanto la legge prescrive l’ubicazione nel sottosuolo dello stesso stabile o di aree pertinenziali esterne.

Sul piano teleologico la decisione valorizza la volontà del legislatore storico di incentivare i posti auto privati serventi abitazioni esistenti, al fine di decongestionare i centri storici e liberare lo spazio pubblico dalla sosta. Coerente con tale ricostruzione è il comma 5 dell’art. 9, nel testo novellato dalla legge n. 35/2012, che ammette l’alienazione separata del parcheggio con contestuale asservimento a un’altra unità immobiliare sita nello stesso Comune: se il vincolo può spostarsi su un’abitazione diversa, analogo risultato deve potersi conseguire mediante costituzione originaria del rapporto pertinenziale.

Nel caso concreto il locale si colloca al piano terra di un edificio del centro storico, a circa 150 metri dall’appartamento, percorribili in pochi minuti a piedi, ed è stata manifestata la disponibilità a sottoscrivere l’atto di asservimento. Il Collegio riconosce quindi la configurabilità del nesso pertinenziale e l’applicabilità della deroga al P.U.C., accogliendo il ricorso e assorbendo le restanti censure. Il provvedimento è annullato; le spese sono compensate in ragione del più risalente indirizzo contrario, con rifusione del contributo unificato a carico dell’Amministrazione.