Distanze dai confini, ordine di demolizione doveroso e irrilevanza dell’affidamento (Cons. Stato n. 1362 del 20.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione adottato ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001 per la porzione di immobile edificata in difformità dal titolo, quanto alle distanze dai confini, costituisce attività vincolata e non tollera valutazioni di proporzionalità in fase di adozione. Nessun affidamento incolpevole è configurabile in capo al responsabile dell’abuso né ai suoi aventi causa quando il titolo edilizio sia stato rilasciato sulla base di misurazioni del lotto difformi dal reale e l’opera sia stata eseguita a distanza inferiore a quella assentita. Il certificato di abitabilità non è titolo idoneo ad attestare la conformità urbanistica edilizia, nemmeno in ambito PEEP, trattandosi di verifica funzionale alla sola agibilità. Il tempo trascorso dalla commissione dell’abuso non legittima la conservazione dello stato di fatto illecito, rilevando semmai il solo periodo tra la conoscenza dell’abuso da parte dell’amministrazione e il provvedimento sanzionatorio.

Il Fatto

Il Comune di Buscate ha adottato un’ordinanza di demolizione e rimessa in pristino di una porzione di fabbricato residenziale realizzato in difformità dalla concessione edilizia del 1981, per violazione delle distanze dai confini nord e sud. Gli attuali proprietari, titolari del diritto di superficie sul lotto ricompreso in un PEEP, hanno impugnato dinanzi al TAR Lombardia l’ordinanza, l’avviso di avvio del procedimento e, con motivi aggiunti, la documentazione del Piano di zona.

Il TAR ha rigettato il ricorso, compensando le spese. Gli originari ricorrenti hanno appellato, deducendo l’efficacia sanante della concessione del 1983 per la recinzione, del certificato di abitabilità e delle pratiche di manutenzione successive, il legittimo affidamento ingenerato dall’inerzia del Comune, la violazione del principio di proporzionalità e l’applicabilità dell’art. 35 d.P.R. n. 380/2001 in luogo dell’art. 31, oltre alla derogabilità delle distanze per effetto del Piano di zona e alla fiscalizzazione ex art. 34 comma 2.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara inammissibili i motivi aggiunti di secondo grado. Essi violano il divieto dei nova in appello e si fondano su fatti — la minor consistenza del lotto e la lunghezza ridotta del fronte stradale — già noti agli appellanti e conoscibili con l’ordinaria diligenza, tanto che l’effettiva lunghezza della recinzione assentita nel 1983 fondava già il primo motivo di primo grado. Il doppio grado di giurisdizione non ammette la sovrapposizione dell’oggetto dei due giudizi.

Nel merito, la costruzione è pacificamente difforme dalla concessione del 1981 sulle distanze dai confini. La concessione del 1983 riguarda solo la recinzione e non reca le misure delle distanze dell’abitazione, sicché nessuna sanatoria implicita è ravvisabile. Il certificato di abitabilità attesta la salubrità dell’uso, non la regolarità urbanistica: la verifica ivi compiuta è funzionale alla sola agibilità. La violazione dell’art. 9 DM 1444/1968 integra poi la trasgressione di norma inderogabile, insensibile al rilievo dell’assenza di pregiudizio igienico.

Quanto all’affidamento, la Corte esclude la buona fede degli appellanti. Il titolo del 1981 fu rilasciato su planimetrie che riportavano dati dimensionali difformi dal reale e l’opera fu edificata a distanza inferiore all’assentito. L’onere di verifica delle misure del lotto grava sul committente. L’inerzia del Comune e il lungo tempo trascorso non consolidano alcun affidamento tutelabile, poiché la misura ripristinatoria ha carattere reale e la sua doverosità prescinde dalla responsabilità soggettiva. Il termine rilevante per una motivazione rinforzata decorre dalla conoscenza dell’abuso, non dalla sua commissione.

Il motivo sulla proporzionalità è respinto: il provvedimento è vincolato e il giudizio di bilanciamento attiene alla sola fase esecutiva. Quanto all’art. 35 d.P.R. n. 380/2001, esso presuppone l’assenza di qualsiasi titolo che attesti la proprietà privata; i ricorrenti sono invece proprietari superficiari e destinatari degli obblighi propter rem, compreso quello demolitorio. La fiscalizzazione ex art. 34 comma 2 è esclusa: la difformità integra variazione essenziale ex art. 54 comma 1 lett. c.2 L.R. Lombardia 12/2005, essendo la distanza erosa in misura superiore a 0,50 metri.

Infine, la deroga del Piano di zona è irrilevante: l’ultimo comma dell’art. 9 DM 1444/1968 richiede piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, laddove il titolo di specie è autonomo e riguarda un solo edificio. L’appello è quindi in parte inammissibile e in parte infondato, con spese compensate.