Condono edilizio e vincolo sopravvenuto: opere non sanabili per nuova volumetria (Cons. Stato n. 1862 del 09.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In area sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta non è ammissibile il condono edilizio di un intervento che comporti la creazione di nuovi volumi o di nuove superfici utili, quand’anche l’opera sia parzialmente interrata. La valutazione di compatibilità paesaggistica della Soprintendenza resta delimitata dall’oggetto delle istanze di sanatoria: le opere non incluse nella domanda non possono essere esaminate, e l’assenza di autonoma richiesta di condono per interventi funzionali all’abuso maggiore non ne consente la sanatoria. Il progetto di riqualificazione proposto dal privato non integra acquiescenza al diniego e non impone all’amministrazione di anteporne l’esame alla definizione delle pratiche di condono, né è dovuto il preavviso di diniego quando l’amministrazione abbia comunicato l’esito parziale delle istanze.

Il Fatto

I proprietari di un complesso immobiliare adibito ad attività turistico-ricettiva impugnavano davanti al TAR Campania il parere parzialmente favorevole e il parere contrario resi dalla Soprintendenza in ordine a due pratiche di condono edilizio, rispettivamente ai sensi della legge n. 47/1985 e della legge n. 724/1994. Il parere escludeva dalla sanatoria la copertura dei pergolati, il volume destinato a sala colazioni e la trasformazione del locale cisterna, ed esprimeva diniego integrale sulla seconda pratica per contrarietà alle prescrizioni del Piano Urbanistico Territoriale.

Il TAR accoglieva solo in parte il ricorso, annullando la prescrizione di interclusione del locale cisterna e riconoscendo la condonabilità di un ampliamento del vano wc, e rigettava le restanti censure. I proprietari proponevano appello, deducendo error in iudicando e eccesso di potere sotto plurimi profili, tra cui la mancata valutazione del progetto di riqualificazione e l’omesso preavviso di diniego.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta il primo motivo soffermandosi sulla sala colazioni e sui pergolati. Per la sala colazioni osserva che il suo ampliamento non era stato inserito nella richiesta avanzata ai sensi della legge n. 724/1994: ciò già precludeva alla Soprintendenza di pronunciarsi oltre la domanda. Poiché l’area ricade in zona classificata dal PUT come “Tutela degli insediamenti antichi accentrati”, con inedificabilità assoluta, la richiesta non sarebbe stata comunque accoglibile ai sensi dell’art. 39 della legge n. 724/1994, che richiama l’art. 32 della legge n. 47/1985, presupponendo l’intervento un significativo ampliamento di volume.

Quanto ai pergolati, la Corte rileva che la data di realizzazione indicata dalla parte non è corroborata da alcuna prova, benché un preciso onere incombesse sul dichiarante. Il fatto che essi non siano stati oggetto di alcuna delle due domande di condono lascia presumere che, nella configurazione attuale, siano successivi al 1994. La loro edificazione va dunque collocata dopo la legge regionale Campania n. 35/1987, che ha approvato il PUT con valenza paesaggistica. Essi inoltre costituiscono nuove volumetrie, avendo chiuso spazi originariamente aperti e modificato la sagoma del fabbricato, e non possono qualificarsi strutture precarie per tipologia e materiali, avendo vocazione urbanistica autonoma.

La Corte ribadisce un principio di ordine generale: la pretesa di valutare la compatibilità paesaggistica di opere non incluse nelle richieste di condono è infondata, perché le domande delimitano i contorni contenutistici della decisione amministrativa, dalla quale l’amministrazione non avrebbe potuto sconfinare.

Il secondo motivo riguarda il piano seminterrato adibito a deposito-cantina. La Corte esclude l’applicabilità dell’art. 2 del d.P.R. n. 31/2017 invocato dall’appellante, poiché l’intervento non risulta interamente interrato: la stessa relazione tecnica di parte lo definisce “locale cantina-deposito al piano seminterrato”. Esso ha pertanto prodotto nuove superfici utili fuori dal piano-campagna, in contrasto con il vincolo impresso dal piano urbanistico approvato in epoca anteriore con la legge regionale n. 35/1987.

Il terzo motivo è dichiarato irrilevante prima che infondato. La mancata valutazione del progetto di riqualificazione non ha privato la parte di alcuna opportunità, potendo essa riproporlo all’amministrazione. L’esame delle istanze di sanatoria non era condizionato all’accoglibilità del progetto, che anzi avrebbe dovuto essere rivisto in caso di accoglimento. Quanto all’art. 10-bis della legge n. 241/1990, l’onere è stato assolto per equivalente con la comunicazione dell’esito parziale delle istanze. L’appello è rigettato, con integrale compensazione delle spese.