Acquisizione al patrimonio comunale e impossibilità tecnica di demolire il piano terra (C.G.A.R.S. n. 212 del 01.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’atto di acquisizione al patrimonio comunale non può essere emesso quando la mancata ottemperanza all’ordine di demolizione non è imputabile al destinatario. Il principio di non imputabilità dell’illecito omissivo affermato dall’Adunanza Plenaria n. 16/2023 ha portata generale e si applica anche all’impossibilità oggettiva di natura tecnico-strutturale. Questa sussiste quando il destinatario dell’ordine è proprietario della sola unità al piano terra di un edificio multipiano e la demolizione, in assenza di un intervento coordinato sull’intero fabbricato, comprometterebbe la stabilità strutturale e l’incolumità pubblica. In tal caso è illegittimo pretendere dal privato iniziative formali, quali diffide, verso i proprietari dei piani superiori, perché egli non dispone di poteri coercitivi verso altri privati.

Il Fatto

Gli appellanti avevano acquistato, con due atti del 2003 e del 2004, due magazzini al piano terra di un immobile di quattro elevazioni in Palermo. Nel 2011 il Comune aveva ingiunto la demolizione dell’intero fabbricato; nel 2016, accertata l’inottemperanza, ha disposto l’acquisizione del fabbricato e dell’area di sedime mediante trascrizione.

I proprietari hanno impugnato il provvedimento davanti al TAR Sicilia, deducendo l’impossibilità oggettiva di demolire il solo piano terra senza pregiudicare la stabilità dell’edificio. Il TAR ha riqualificato la domanda come accertamento negativo dei presupposti dell’inottemperanza, ha riconosciuto la legittimazione attiva, ma ha respinto il ricorso per mancata prova di iniziative concrete, quali diffide, verso i titolari dei piani superiori. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua la questione centrale nella valutazione dell’impossibilità oggettiva di ottemperare all’ordine di demolizione da parte del proprietario di un’unità al piano terra di un edificio multipiano. L’esecuzione avrebbe compromesso la stabilità dell’edificio, con pregiudizio per le unità sovrastanti e per la pubblica incolumità.

Richiamando l’Adunanza Plenaria n. 16/2023, il C.G.A.R.S. ricorda che l’atto di acquisizione non può essere emesso quando risulti la non imputabilit� della mancata ottemperanza da parte del destinatario dell’ordine. Il principio, enunciato con riferimento ai casi di malattia invalidante, esprime una ratio di portata generale, applicabile anche alle ipotesi di impossibilità tecnico-strutturale adeguatamente comprovate o evidenti in re ipsa per la conformazione dell’immobile.

Nel caso concreto la Corte rileva che l’ordine riguardava l’intero immobile, mentre gli appellanti erano proprietari della sola unità al piano terra; la demolizione di questa, senza un intervento coordinato, avrebbe compromesso la stabilità del fabbricato con rischi per la pubblica incolumità. Si configura quindi un’impossibilità oggettiva che rende non imputabile la mancata ottemperanza, non derivando da una scelta dei proprietari ma da vincoli tecnico-strutturali.

Il Tribunale, con sentenza anteriore all’intervento dell’Adunanza Plenaria, ha erroneamente preteso la prova di iniziative formali verso i proprietari dei piani superiori. Tali iniziative sarebbero state meramente formali e non avrebbero superato l’impossibilità tecnica, né esistono in capo al privato poteri che rendano coercibili attività di altri privati.

L’appello è quindi accolto e il provvedimento impugnato annullato, fatta salva la possibilità per l’amministrazione di procedere alla demolizione dell’intero immobile una volta create le condizioni tecniche per un intervento complessivo e coordinato. Le spese del doppio grado sono compensate, in ragione della peculiarità della questione e del sopravvenuto intervento dell’Adunanza Plenaria.