Fiscalizzazione e acquisizione tra difformità essenziale e indennità di occupazione (Cons. Stato n. 2942 del 13.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio, ai sensi dell’art. 34 d.P.R. n. 380/2001, presuppone che le opere siano state eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire e che la demolizione non sia tecnicamente eseguibile senza pregiudizio della parte conforme. Il mutamento di destinazione d’uso di un sottotetto da deposito ad abitazione, realizzato con modifica planovolumetrica e incremento di volumetria, integra una difformità essenziale e non è fiscalizzabile. L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale, ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, consegue all’inottemperanza all’ordine di demolizione e prescinde dalla buona fede e dall’estraneità del proprietario all’abuso, quando l’ordinanza sia stata da lui ricevuta e non impugnata. L’indennità di occupazione non è dovuta per il periodo in cui il titolo di acquisizione è rimasto sospeso in forza di provvedimento cautelare.

Il Fatto

Il ricorrente acquistava nel 2006 un locale adibito a deposito nel sottotetto di un fabbricato, realizzato dal costruttore in forza di concessione edilizia e di successiva D.I.A. A seguito di sopralluoghi, il Comune accertava opere eseguite in assenza di permesso e in difformità ai titoli edilizi, ordinandone la demolizione nel febbraio 2010. L’ordine non veniva impugnato né eseguito.

Dopo oltre dieci anni il Comune avviava il procedimento di acquisizione gratuita. Il ricorrente presentava istanza di fiscalizzazione ai sensi dell’art. 34 d.P.R. n. 380/2001, sostenendo l’impossibilità tecnica di demolire senza pregiudizio della parte conforme. L’amministrazione respingeva l’istanza e adottava il decreto di acquisizione, poi seguito dall’ordinanza di sgombero e dalla richiesta di indennità di occupazione. Il TAR Campania respingeva il ricorso, dichiarando parzialmente improcedibile l’impugnazione del primo diniego e ammettendo l’intervento del vicino. Il proprietario proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma il ragionamento del giudice di primo grado sulla responsabilità dell’appellante ai fini della sanzione ablatoria. L’ordinanza di demolizione del 2010 aveva come destinatario proprio il ricorrente, il quale non la eseguì né la impugnò. Tanto basta a fondare l’applicazione dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, che punisce la trasgressione ingiustificata all’ordine di demolizione. La dedotta buona fede non sussiste, anche perché il contratto di acquisto allegato in primo grado descriveva un locale adibito a deposito, non un’abitazione.

Quanto al diniego di fiscalizzazione, il Collegio rileva che l’amministrazione ha espressamente valutato la perizia tecnica prodotta dall’appellante. Il Comune ha accertato una totale difformità dal titolo: diversa orditura delle falde, diversa configurazione degli abbaini, variazioni volumetriche e cambio di destinazione d’uso. Il sottotetto è divenuto interamente superficie utile, con incremento del volume e modifica del carico urbanistico. Si tratta di trasformazione non riconducibile alla parziale difformità che sola consente la fiscalizzazione. L’amministrazione ha inoltre motivato in modo congruo sui diversi casi in cui, nel medesimo immobile, la fiscalizzazione è stata invece accordata, perché in quelli la demolizione avrebbe inciso su solai di interpiano a pregiudizio della parte conforme.

Il Collegio esclude il dedotto difetto di motivazione e la contraddittorietà tra diniego di fiscalizzazione e ordinanza di acquisizione: i due provvedimenti sono logicamente compatibili, perché l’acquisizione presuppone l’abuso c.d. totale e l’inerzia all’ordine di demolizione, mentre la fiscalizzazione richiede la difformità parziale e l’ineseguibilità tecnica del ripristino.

Le censure rinviate ai motivi aggiunti di primo grado sono dichiarate inammissibili ai sensi dell’art. 101 cod. proc. amm., che impone di formulare in appello specifiche censure contro i capi della sentenza gravata. Le doglianze sull’ordinanza di sgombero sono infondate, perché la sentenza di primo grado ha efficacia ex tunc e ha riconosciuto la legittimità del titolo di acquisizione; la questione sull’esecuzione dell’ordinanza cautelare esula dalla cognizione di merito del giudice d’appello.

È invece parzialmente fondata la censura sull’indennità di occupazione. Il titolo di acquisizione fu sospeso con ordinanza cautelare del 25 gennaio 2024 e la legittimità è stata accertata con la sentenza del 13 febbraio 2025. Poiché l’indennità trova giustificazione nel fatto dell’occupazione, questa non sussiste nel periodo intercorrente tra la sospensione e la sentenza. La nota di richiesta va annullata e il Comune deve rideterminarsi. L’appello è quindi accolto solo su tale profilo; le spese del doppio grado sono compensate.