La destinazione d’uso si prova con gli atti amministrativi (TAR Toscana n. 297 del 14.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della determinazione della destinazione d’uso di un immobile rileva esclusivamente quella risultante dagli atti amministrativi di carattere urbanistico o catastale, essendo irrilevante l’uso di fatto in concreto praticato. Lo stato legittimo dell’immobile è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, integrati dagli eventuali titoli successivi. Il Comune non può ordinare al conduttore la variazione catastale della destinazione d’uso impressa all’immobile, né assentire tacitamente un mutamento di destinazione operato dal locatario in assenza del consenso del proprietario. L’ordine di adeguamento della classificazione catastale impartito al locatario è pertanto illegittimo.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di alcune unità immobiliari locate alla Comunità islamica, impugna l’ordinanza con cui il Comune di Firenze, ai sensi dell’art. 199, comma 1, L.R. Toscana n. 65/2014, ha ingiunto alla conduttrice la demolizione e rimessa in pristino dei luoghi, oltre alla variazione catastale per riportare l’unità immobiliare alla destinazione, asseritamente riconosciuta sin dal 2005, di luogo culturale e di culto.

La ricorrente deduce che le unità avevano destinazione commerciale e artigianale, risultante dalle pratiche di condono, e che il Comune ha illegittimamente ordinato l’adeguamento della situazione di diritto a quella di fatto. Chiede inoltre la condanna dell’amministrazione al risarcimento del danno. Il Comune eccepisce il difetto di interesse e, nel merito, la legittimità dell’ordine di regolarizzazione di un mutamento già avvenuto. La controinteressata chiede dichiararsi la cessazione della materia del contendere per l’avvenuto trasferimento della sede.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di difetto di interesse. Il proprietario è interessato a contestare l’ordine di variazione catastale, poiché l’esecuzione del provvedimento determinerebbe un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante tra diverse categorie funzionali, impedendogli di disporre delle unità per le finalità artigianali e commerciali. Irrilevante è la possibilità di un futuro ritorno alla destinazione originaria, come pure l’acquiescenza desumibile dal contratto di locazione, non potendosi da un atto privato desumere la volontà di modificare stabilmente la destinazione dell’edificio.

Nel merito, è fondato e assorbente il primo motivo. L’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001 va interpretato nel senso che lo stato legittimo dell’immobile è quello riveniente dal titolo abilitativo originario e dai titoli successivi che hanno disciplinato gli ultimi interventi (TAR Campania, Salerno, n. 1358 del 2021). La giurisprudenza è univoca nell’affermare che, ai fini della destinazione d’uso, è irrilevante l’uso di fatto, dovendosi considerare solo quanto previsto negli atti amministrativi urbanistici o catastali (TAR Toscana n. 1628 del 2018; TAR Veneto n. 471 del 2019).

Nel caso concreto, le pratiche di condono dimostrano inequivocabilmente la destinazione commerciale e artigianale delle unità. È quindi irrilevante l’uso di fatto con finalità di culto, non essendo mai intervenuto un atto amministrativo modificativo della destinazione originaria. La norma transitoria del regolamento edilizio richiamata dal Comune non è stata allegata e, in ogni caso, nessun mutamento avrebbe potuto essere operato dal locatario senza il consenso del proprietario.

Il provvedimento è pertanto annullato nella parte in cui ordina alla conduttrice la variazione catastale delle particelle di cui è titolare la ricorrente. Non rileva la sentenza del Tribunale civile di Firenze n. 197 del 2012, che si è pronunciata sui soli rapporti civilistici tra privati, senza effetti in materia urbanistico-edilizia. È invece inammissibile, per carenza di interesse, l’impugnazione relativa all’ordine di eliminazione della copertura della corte, riferito alla sola chiusura in plexiglas e non alla struttura metallica condonata. La domanda risarcitoria è respinta perché genericamente prospettata e non sostenuta da danno provato, non essendo stato eseguito il provvedimento nella parte lesiva.