Terzo condono, abusi maggiori non sanabili in area vincolata (Cons. Stato n. 5444 del 07.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di c.d. terzo condono edilizio, le opere abusive realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico sono suscettibili di sanatoria solo se riconducibili agli abusi minori di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003, conv. con l. n. 326/2003, e previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo. Gli abusi maggiori di cui ai nn. 1, 2 e 3, comportanti aumento di superficie e volumetria, non sono sanabili. È irrilevante che il vincolo comporti inedificabilità relativa e non assoluta: la preclusione opera in forza dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003 e degli artt. 2 e 3 della l.r. Lazio n. 12/2004. Il mancato rispetto anche di una sola delle condizioni previste esclude la sanatoria.

Il Fatto

Due proprietarie di un immobile sito in Roma, zona Parco dell’Appia Antica, hanno presentato istanze di condono per la copertura di due terrazzini pertinenziali, realizzate mediante verande rispettivamente di mq. 28,00 e mq. 31,00. Roma Capitale ha rigettato le istanze con determinazioni dirigenziali del 13 gennaio 2013, rilevando l’esistenza di un vincolo paesaggistico ostativo.

Il TAR Lazio ha respinto il ricorso con sentenza n. 16597/2023. Le ricorrenti hanno proposto appello, deducendo che il diniego si fonderebbe su un automatismo preclusivo inesistente e che, trattandosi di vincolo di inedificabilità relativa, sarebbe stata necessaria la previa valutazione di compatibilità della Soprintendenza.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dall’eccezione preliminare di Roma Capitale, che aveva invocato l’efficacia preclusiva della pronuncia della Sezione n. 7823 del 7 ottobre 2025. Il Collegio la disattende, rilevando che tale decisione ha avuto ad oggetto altre opere (la demolizione di un edificio principale e di manufatti accessori) e non le due istanze di condono qui in esame. Analogamente estranee al perimetro decisionale sono le vicende relative al condono del 1985, già definite con la sentenza della Sezione VI n. 1512 del 9 marzo 2018.

Nel merito, il Consiglio rileva che gli interventi hanno determinato la totale chiusura con tamponatura di due terrazzini prima aperti, comportando un aumento di volumetria e di superficie. Essi, pertanto, esulano dalla tipologia degli abusi minori e non sono condonabili, essendo l’immobile sito in area plurivincolata.

La Corte affronta il nodo centrale dell’appello: la natura del vincolo. Rileva che la distinzione tra vincolo di inedificabilità assoluta e relativa è irrilevante. Una cosa è il limite del vincolo, altra cosa è il limite alla condonabilità: ai sensi degli artt. 2 e 3 della l.r. Lazio n. 12/2004, gli abusi non riconducibili alla tipologia minore non consentono il condono, indipendentemente dal carattere del vincolo.

Il Collegio richiama un proprio recente arresto (Sez. VII n. 3679 dell’11 maggio 2026), che individua le quattro condizioni cumulative del terzo condono in area vincolata: realizzazione dell’opera prima dell’imposizione del vincolo; conformità alle prescrizioni urbanistiche; natura di opera minore senza aumento di superficie; previo parere dell’Autorità preposta. Il mancato rispetto anche di una sola condizione esclude la sanatoria.

La sentenza valorizza la giurisprudenza costituzionale (Corte cost. n. 181 del 2021 e i precedenti ivi richiamati), che ha riconosciuto il carattere più restrittivo del terzo condono rispetto ai precedenti e il ruolo del legislatore regionale a presidio della tutela del paesaggio. L’appello è quindi respinto e la sentenza di primo grado confermata, con condanna delle appellanti alle spese del giudizio di appello.