Edificabilità subordinata all’accordo di programma e vincolo urbanistico non superabile dal privato (Cons. Stato n. 3389 del 30.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La capacità edificatoria attribuita al comparto dalla scheda progetto del documento di piano non costituisce un diritto edificatorio autonomo, ma è subordinata alla condizione sospensiva dell’approvazione dell’accordo di programma per la realizzazione dell’infrastruttura ferroviaria. Finché tale condizione non si avvera, il privato non può pretendere di edificare l’area, né utilizzare la superficie lorda di pavimento riservata dal piano a un servizio pubblico essenziale. Il principio di flessibilità delle previsioni dell’ambito di trasformazione non consente al proprietario di modificarle unilateralmente, sostituendosi all’amministrazione titolare del potere di pianificazione. La valutazione sull’attualità e sulla realizzabilità delle opere previste dal piano resta rimessa in via esclusiva agli enti preposti alla pianificazione territoriale.

Il Fatto

La società proprietaria di un’area di circa 97.130 mq nel quartiere Boccaleone di Bergamo, adiacente al polo fieristico, ha presentato nel maggio 2021 una proposta di piano attuativo per il comparto classificato dal P.G.T. del 2010 come ambito di trasformazione. La proposta non prevedeva la realizzazione della fermata ferroviaria del collegamento tra la stazione di Bergamo e l’aeroporto di Orio al Serio.

Il Comune ha sospeso il procedimento e, con deliberazione di Giunta n. 42-22 del 27 gennaio 2022, ha ritenuto la proposta non coerente con la scheda progetto, escludendo la sussistenza dei presupposti per l’accordo di programma. Il TAR Lombardia, sezione staccata di Brescia, ha respinto il ricorso con sentenza n. 869/2024, compensando le spese. La società ha proposto appello, articolato in quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama la scheda progetto allegata al documento di piano: essa attribuiva al comparto 24.000 mq di s.l.p., escludendo dal computo la superficie destinata alla scuola e includendovi quella della stazione ferroviaria, e precisava che il piano attuativo sarebbe stato realizzabile “solo subordinatamente all’approvazione dell’Accordo di Programma”. Da qui la qualificazione dell’approvazione come condizione sospensiva dell’edificazione, e non come elemento accessorio: non verificatasi la condizione, la società non può edificare, a prescindere dalle ragioni del mancato accordo.

Sul secondo motivo, la Corte ribadisce che il privato non può sostituirsi all’amministrazione nella valutazione dell’attualità, della realizzabilità e della logicità del collegamento ferroviario: si tratta di valutazioni rimesse in via esclusiva agli enti di pianificazione. La delibera consiliare n. 115 del 2 ottobre 2017 aveva prorogato l’efficacia del documento di piano vigente e fissato criteri di esame dei piani attuativi conformi alle schede progetto.

Quanto all’utilizzo della s.l.p. destinata alla stazione, il Collegio osserva che l’appellante ha ritenuto “del tutto inopinatamente” di poter impiegare quella superficie per finalità profittevoli, sul presupposto della non attualità dell’opera: ma l’edificazione era subordinata alla condicio sine qua non dell’accordo di programma, e la superficie riservata al servizio non era disponibile.

Sul quarto motivo, la Corte affronta il rapporto tra flessibilità del documento di piano e poteri del privato. Il documento di piano non è stato modificato dal Comune e la sua modifica non poteva essere posta in essere unilateralmente dalla società in sede di piano attuativo. La flessibilità dei criteri dell’ambito di trasformazione non implica che essi siano derogabili dal privato sulla base della loro pretesa inattualità, tanto meno utilizzando la s.l.p. destinata a un servizio pubblico essenziale.

L’appello è pertanto respinto nel merito, con condanna della società appellante alle spese del grado, liquidate in 5.000 euro oltre accessori. La Corte segnala in apertura la dubbia procedibilità dell’appello, essendo nel frattempo entrato in vigore il nuovo P.G.T. che ha destinato l’area a verde strategico, ma decide comunque l’infondatezza nel merito.