Servitù di uso pubblico e obblighi edificatori non trasferibili agli aventi causa (Cons. Stato n. 5242 del 01.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La servitù di uso pubblico costituita con atto di asservimento su un parcheggio interrato pertinenziale agli alloggi ha natura reale e grava anche sui successori e aventi causa del soggetto attuatore. Essa, tuttavia, può imporre ai successivi acquirenti soltanto obblighi di destinazione e modalità di utilizzo e gestione del bene, non anche obblighi costruttivi o edificatori. Questi ultimi discendono dalla convenzione urbanistica e restano a carico esclusivo del soggetto attuatore, nella cui posizione, in caso di fallimento, subentra il Comune. Ne consegue che l’ordinanza comunale che compulsa il condominio degli aventi causa a eseguire opere di adattamento strutturale è illegittima in parte qua, restando legittima solo per gli obblighi di manutenzione della segnaletica riconducibili alla servitù.

Il Fatto

Una convenzione urbanistica del 2009 impegnava il soggetto attuatore a realizzare un complesso residenziale e a asservire all’uso pubblico il parcheggio interrato, con regolamentazione demandata a un successivo atto. Nel 2012 interveniva l’atto di asservimento, che destinava il parcheggio al servizio prevalente della soprastante struttura commerciale e disciplinava orari, gestione, manutenzione e segnaletica. Fallito il soggetto attuatore, il Comune assumeva in via sostitutiva il compimento delle opere e nel 2016 il collaudatore attestava la necessità di taluni adeguamenti per la messa in esercizio: sostituzione di porte di sicurezza, implementazione della segnaletica verticale e realizzazione di opere su spazi e manufatti.

Con un’ordinanza dirigenziale del 2024 il Comune intimava al condominio degli acquirenti la messa in funzione del parcheggio, previo completamento delle opere entro termini prestabiliti, invocando l’autotutela possessoria. Il TAR Lombardia respingeva il ricorso. Il condominio appellava, deducendo sei motivi, tra cui la mancata riunione con un parallelo giudizio di nullità delle clausole convenzionali, l’insussistenza dei presupposti dell’autotutela e l’estraneità degli obblighi edificatori alla posizione degli aventi causa.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge il primo motivo. La riunione dei ricorsi ex art. 70 c.p.a. è scelta facoltativa e discrezionale del giudice, censurabile solo per abnormità, qui esclusa perché le domande hanno petita diversi: annullamento del provvedimento, da un lato, accertamento della nullità civilistica delle clausole, dall’altro. Quanto alla nullità dedotta con memoria, si trattava di domanda nuova, da veicolare con motivi aggiunti ex art. 43 c.p.a., con rituale notificazione: la sola memoria ex art. 73 c.p.a. non basta, perché la concentrazione processuale non può sacrificare il contraddittorio.

Il secondo motivo è respinto con argomentazione parzialmente diversa. Non rileva la verifica dei presupposti dell’autotutela possessoria: la qualificazione del potere segue i contenuti effettivi dell’atto, non il nomen juris. Le convenzioni urbanistiche sono ricondotte agli accordi sostitutivi ex art. 11 della legge n. 241/1990 (richiamati Corte cost. n. 204 del 2004 e Cass. SS.UU. n. 4368/2015), e l’ordinanza che ne assicura l’esecuzione trova fondamento diretto nella legge.

Il terzo motivo è invece accolto, ed è il cuore della decisione. La Corte distingue due piani: l’obbligo di costruzione del parcheggio, che nasce dalla convenzione e grava solo sul soggetto attuatore (e, dopo il fallimento, sul Comune), e l’obbligo di destinazione all’uso pubblico, di natura reale, che grava anche sugli aventi causa. Il condominio può essere chiamato a osservare solo gli obblighi di utilizzo e gestione. Sono quindi illegittime le intimazioni alla sostituzione delle porte antincendio e alla realizzazione o modifica di opere su spazi e manufatti, in quanto afferenti alla fase edificatoria, oltre che affette da genericità. Resta legittimo solo l’obbligo di implementazione della segnaletica verticale, riconducibile all’atto di asservimento.

Respinti il quarto e il quinto motivo: la servitù prescinde dall’apertura della struttura commerciale e il termine di 150 giorni è ragionevole rispetto all’unica prestazione effettivamente esigibile. Il sesto motivo è assorbito per il dirimente vizio sostanziale. L’ordinanza è annullata nei sensi indicati, con riforma della sentenza e compensazione delle spese del doppio grado per l’accoglimento solo parziale.