Recupero sottotetto a fini abitativi e potere di autotutela sulla SCIA (Cons. Stato n. 5322 del 18.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Decorso il termine per l’esercizio dei poteri inibitori degli effetti della SCIA, l’amministrazione conserva un potere residuale di autotutela, qualificabile come potere sui generis, che incide sugli effetti prodotti ex lege dalla segnalazione e non su un precedente provvedimento. Tale potere è esercitabile entro un termine ragionevole, previa valutazione degli interessi in conflitto e in presenza di ragioni di interesse pubblico. La non conformità dell’intervento alla disciplina edilizia giustifica l’esercizio del potere inibitorio, non essendo la SCIA titolo costitutivo, ma atto privato che abilita un’attività direttamente ammessa dalla legge. Ai fini del recupero a fini abitativi del sottotetto, la nozione di unità immobiliare non ricomprende il posto auto scoperto, privo di rilevanza planovolumetrica.

Il Fatto

La ricorrente presentava una SCIA per il recupero a fini abitativi di un sottotetto, collegandolo a un posto auto scoperto di sua proprietà nel medesimo edificio. Roma Capitale, con provvedimento in autotutela adottato oltre il termine di trenta giorni dalla presentazione, dichiarava l’inefficacia della segnalazione, contestando il mancato rispetto dei presupposti di legge e altre carenze documentali. La proprietaria impugnava gli atti davanti al TAR Lazio.

Il giudice di primo grado respingeva il ricorso, ritenendo legittimo l’esercizio del potere di autotutela e non conforme alla normativa regionale il recupero del sottotetto in presenza di un’unità accessoria non abitativa. La ricorrente proponeva appello, articolando quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Sul primo motivo, il Collegio richiama l’orientamento consolidato secondo cui, anche dopo la scadenza del termine inibitorio, l’amministrazione può vietare l’attività e ordinare l’eliminazione degli effetti già prodotti, purché ricorrano in concreto i presupposti dell’autotutela e sia rispettato un termine ragionevole. Vengono citati Cons. Stato, sez. III, n. 3896 del 2024, Cons. Stato, sez. VII, n. 8553 del 2023 e Cons. Stato, sez. II, n. 782 del 2022. Nel caso concreto, il provvedimento era stato preceduto dalla comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10-bis della legge n. 241/1990 ed era espressamente qualificato come atto di autotutela, con archiviazione d’ufficio della SCIA.

Sul secondo motivo, la Corte ribadisce la formulazione dell’art. 3 della L.R. Lazio n. 13/2009, che consente il recupero dei sottotetti attigui o annessi a unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio, ovvero destinati a prima casa. Il Collegio esclude che la nozione di unità immobiliare possa estendersi a un posto auto scoperto, privo di ogni rilevanza planovolumetrica. Richiama la definizione contenuta nell’art. 3, comma 10, delle N.T.A., che considera unità immobiliare l’insieme di vani dotati di autonomia e unitarietà spaziale e funzionale. Mancando i requisiti di legge, l’amministrazione poteva legittimamente intervenire in autotutela.

Sul punto il Collegio richiama Ad. Plen. n. 11 del 2015 e TAR Catania, sez. IV, n. 1980 del 2019: la SCIA non è provvedimento a formazione tacita né titolo costitutivo, e restano impregiudicati i poteri di vigilanza e repressione degli abusi.

Il terzo motivo è dichiarato assorbito, perché le ulteriori ragioni poste a fondamento dell’atto non incidono sul quadro motivazionale, incentrato sull’insussistenza della volumetria utile. Il quarto motivo è infine infondato: l’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001 non si applica, riguardando i casi in cui l’abusività consegue all’annullamento del permesso di costruire, mai rilasciato nella specie. L’appello è respinto, con condanna alle spese.