Locatore e doveri di vigilanza: la mera disdetta non evita l’acquisizione (Cons. Stato n. 6956 del 18.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il proprietario di un immobile concesso in locazione non si dissocia dall’abuso edilizio commesso dal conduttore con mere dichiarazioni o con la disdetta del contratto. La stipulazione del contratto di locazione non fa venire meno, in capo al locatore, i poteri e doveri di controllo, cura e vigilanza sull’immobile, poiché egli conserva un effettivo potere fisico sul bene. Ai fini dell’ottemperanza all’ordine di demolizione il proprietario deve impiegare tutti gli strumenti necessari, compresa l’attivazione giudiziaria contro il conduttore inadempiente. La mancanza di un’iniziativa tempestiva rende a lui opponibile l’acquisizione gratuita dell’area di sedime al patrimonio comunale. Il vizio di partecipazione procedimentale è escluso quando il provvedimento costituisce esito interamente vincolato, ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990.

Il Fatto

Il proprietario di un terreno lo concede in locazione a un conduttore con contratto registrato nell’aprile 2021. Nel marzo 2023 i sopralluoghi dell’ufficio tecnico comunale e dei Carabinieri accertano la presenza di opere abusive realizzate sul fondo: un manufatto ad uso ufficio, tettoie in metallo e porzioni di aree pavimentate e adibite a stoccaggio.

Il Comune adotta l’ordinanza di demolizione, notificata al proprietario e al conduttore. Il proprietario invia una disdetta del contratto e presenta una CILA per la demolizione, ma non avvia la procedura di sfratto. Dichiara poi l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale per inottemperanza. Il TAR Campania dichiara irricevibile il ricorso contro l’ordinanza di demolizione per tardività e respinge nel merito quello contro l’acquisizione. Il proprietario appella.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato delimita l’oggetto del giudizio. L’appello non investe la declaratoria di irricevibilità del ricorso avverso l’ordine di demolizione: notificato nel marzo 2023, impugnato nel gennaio 2024, oltre il termine di sessanta giorni. Resta quindi in discussione solo il provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale.

Il Collegio conferma l’esclusione del difetto di colpevolezza. L’appellante non smentisce di non aver posto in essere tutte le iniziative necessarie a ottenere la riconsegna del bene. Si è limitato a una diffida al conduttore che non richiamava nemmeno l’esigenza di ottemperare all’ordine di demolizione, riferendosi a un abuso qualificato come “piccolo” e realizzato su area diversa da quella locata.

La Corte richiama i principi elaborati dalla giurisprudenza amministrativa, in particolare Cons. Stato Sez. II n. 6327 del 2026 e Cons. Stato Sez. VII n. 6261 del 2026. Se la proprietà potesse dissociarsi con mere dichiarazioni o manifestazioni di intenti, senza alcuna attività materiale o giuridica diretta a eliminare l’abuso, la tutela urbanistica rimarrebbe inefficace nei casi di locazione. Non basta prospettare la risoluzione del contratto.

Il locatore conserva poteri e doveri di vigilanza, anche in presenza di trasferimento della disponibilità materiale al conduttore. Egli avrebbe dovuto avviare senza indugio il procedimento di sfratto dopo aver acquisito conoscenza della violazione. Non rileva che il giudizio civile avrebbe richiesto tempi superiori a quelli concessi per l’ottemperanza: conta l’impiego di tutti gli strumenti per dimostrare la massima diligenza.

Infondate le censure sull’individuazione dell’area da acquisire: non è provato che l’acquisizione abbia interessato un’area ulteriore rispetto a quella di sedime, coincidente con quella su cui sorge il manufatto e identificata nell’ordine di demolizione e nel verbale di sopralluogo. Quanto ai diritti partecipativi, opera l’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990, poiché il provvedimento è esito doveroso di un’attività interamente vincolata, rispetto alla quale nessun apporto procedimentale avrebbe potuto incidere, secondo Cons. Stato Sez. VII n. 298 del 2026. L’appello è respinto; nulla sulle spese per mancata costituzione del Comune.