Condono edilizio su immobile vincolato: serve il parere della Soprintendenza (Cons. Stato n. 8011 del 13.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
La clausola di salvezza contenuta nell’art. 32, comma 27, d.l. n. 269/2003, che richiama gli artt. 32 e 33 l. n. 47/1985, è collocata all’inizio del comma e riguarda tutte le ipotesi in esso contemplate, compresa quella della lettera e). Ne consegue che, in mancanza di un vincolo di inedificabilità assoluta, la sanabilità dell’opera edilizia è subordinata al parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, e non a un automatismo preclusivo. Il divieto di condono per gli immobili vincolati opera solo quando il regime di protezione impone l’inedificabilità assoluta dell’area. Spetta alla Soprintendenza, e non al Comune, la valutazione di compatibilità dell’intervento con le esigenze di tutela.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile sottoposto a vincolo diretto della Soprintendenza risalente al 1964, aveva trasformato un controsoffitto in un piano calpestabile. Presentata domanda di condono, il Comune di Firenze l’aveva dichiarata irricevibile con provvedimento del 23 ottobre 2017, sul rilievo che gli immobili soggetti a vincolo non sono suscettibili di sanatoria ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. e), d.l. n. 269/2003 e dell’art. 2, comma 4, l.r. Toscana n. 53/2004. La Commissione edilizia aveva espresso parere contrario.

Il TAR Toscana, Sezione Terza, con sentenza n. 328/2022 aveva respinto il ricorso, ravvisando nelle norme richiamate una disciplina perentoria e non derogabile, tale da rendere irrilevanti le caratteristiche tecniche dell’intervento e il parere positivo della Soprintendenza. Il proprietario ha proposto appello, articolando tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene fondato l’appello e muove dalla lettura sistematica dell’art. 32, comma 27, d.l. n. 269/2003. Il richiamo agli artt. 32 e 33 della legge n. 47/1985 è collocato all’inizio del comma e non può essere riferito alla sola lettera e), ma a tutte le ipotesi contemplate. Il TAR, valorizzando esclusivamente il divieto della lettera e), aveva trascurato questa collocazione testuale.

Da qui la conseguenza: in assenza di un vincolo di inedificabilità assoluta, che non ricorre nel caso di specie, la sanabilità dell’opera dipende dal parere favorevole dell’autorità di tutela. La Soprintendenza si era espressa in senso favorevole con nulla osta del 9 febbraio 2005, rilevando che i lavori non avevano danneggiato l’assetto decorativo dell’edificio né modificato in modo sensibile struttura e tipologia originaria.

Il Consiglio di Stato richiama la propria sentenza n. 788/2017 della Sezione VI, che a sua volta cita un indirizzo consolidato (Cons. St. n. 2518/2015, n. 3174/2010, n. 1200/2010): il terzo condono esige, per le opere in zona vincolata non soggetta a inedificabilità assoluta, il parere favorevole dell’amministrazione preposta al vincolo. L’insistenza dell’intervento in area protetta da vincolo relativo non comporta impedimento automatico, ma postula una verifica di compatibilità rimessa alla Soprintendenza, non al Comune, che resta onerato di acquisirne il parere prima di definire il procedimento. Il divieto della lettera d) va inteso come riferito alle sole ipotesi di inedificabilità assoluta.

Il Collegio valorizza anche la circolare interpretativa della Regione Toscana sulla l.r. n. 53/2004, che analogamente limita i divieti di sanatoria alle sole ipotesi di inedificabilità assoluta.

Sul piano fattuale, il diniego non ha considerato le caratteristiche dell’abuso: un piccolo soppalco di 17 mq, ottenuto sostituendo il compensato con tavole di legno. L’intervento è riconducibile alle opere di manutenzione straordinaria e risanamento conservativo condonabili ai sensi dell’Allegato 1 del d.l. n. 269/2003 e dell’art. 3, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, non avendo creato nuovi volumi né superfici utili.

Infine, il Comune non poteva ritenere ultroneo il parere della Soprintendenza: se lo avesse reputato erroneo, avrebbe dovuto attivare un’interlocuzione con l’organo tutorio esplicitando le proprie ragioni di dissenso. L’appello è dunque accolto, con annullamento del provvedimento impugnato e condanna del Comune alle spese del doppio grado.