Condono edilizio, limite volumetrico riferito all’edificio nel suo complesso (Cons. Stato n. 8742 del 10.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il limite volumetrico di 750 m³ previsto dall’art. 39 della legge n. 724 del 1994 per il condono delle nuove costruzioni si computa con riferimento all’edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari che lo compongono. Il frazionamento successivo del fabbricato, ancorché in unità dotate di autonomia funzionale, non consente di moltiplicare le istanze di sanatoria per aggirare il limite. Il limite costituisce previsione inderogabile e di stretta interpretazione, con temperamento ammesso solo in ipotesi eccezionali di suddivisione in autonome costruzioni o di limitazione quantitativa del titolo. Il silenzio assenso non si forma in difetto di un elemento costitutivo della fattispecie, quale il rispetto del limite volumetrico.

Il Fatto

Il TAR per la Campania, con sentenza n. 6695/2022, ha definito due giudizi riuniti proposti dalla ricorrente avverso i dinieghi opposti dal Comune di Marano di Napoli alle istanze di condono edilizio presentate ai sensi della legge n. 724 del 1994. Oggetto delle domande erano alcune unità immobiliari e un locale adibito a deposito, collocati nel medesimo edificio multipiano.

Il primo giudice ha respinto i ricorsi sul rilievo del superamento del limite volumetrico di 750 m³, da riferirsi all’edificio nel suo complesso e non alle singole unità, escludendo altresì la formazione del silenzio assenso e l’incidenza dell’autorizzazione paesaggistica. La ricorrente ha proposto appello, riproponendo le censure disattese e valorizzando le vicende successorie e i rapporti di parentela tra gli interessati alla sanatoria.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dal dato normativo: l’art. 39 della legge n. 724 del 1994 ammette il condono delle nuove costruzioni entro il limite di 750 m³, computato «per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria». La Corte respinge la lettura parcellizzata, chiarendo che la scissione in distinte istanze è ammessa solo quando all’interno del compendio immobiliare siano individuabili abusi ontologicamente diversi, mentre in tutti gli altri casi le plurime domande, sommate, non devono eccedere la volumetria complessiva.

Il percorso argomentativo si fonda sulla ratio della legislazione condonistica, volta a impedire la sanatoria di nuove costruzioni oltre una soglia prefissata, e sul richiamo alla Corte Cost., sent. n. 302 del 1996, che ha qualificato come derogatoria e di stretta interpretazione la possibilità di calcolare la volumetria per singola richiesta. La concessione edilizia deve essere unica per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario e solo eccezionalmente può scindersi quando una norma legittimi in modo differenziato soggetti diversi.

La Corte richiama quindi il consolidato orientamento amministrativo — Cons. St., Sez. IV, n. 2693 del 2016, n. 3631 del 2017, Sez. VI, n. 2768 del 2022, Sez. II, n. 7523 del 2019, Sez. VI, n. 932 del 2021 e n. 691 del 2024 — secondo cui il limite di cubatura è assoluto e inderogabile e, in presenza di un fabbricato suddiviso in più unità, va riferito all’edificio complessivamente considerato.

Nel caso concreto, le unità immobiliari facevano parte di un unico fabbricato appartenente a un solo proprietario al momento della presentazione dell’istanza; il successivo frazionamento non fa perdere tale carattere unitario. Il diniego dell’amministrazione è dunque legittimo per difetto del rispetto del limite volumetrico. La Corte esclude inoltre il vizio di motivazione, l’incidenza del parere paesaggistico e la formazione del silenzio assenso, richiamando Cons. St., Sez. IV, n. 1177 del 2023: il titolo per silentium presuppone la sussistenza di tutti i presupposti di legge. L’appello è respinto, con integrale compensazione delle spese.