Ordine di demolizione d’ufficio e notifica al solo responsabile dell’abuso (TAR Lazio n. 16795 del 26.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione d’ufficio adottato a seguito di inottemperanza a un precedente ordine di demolizione può essere validamente notificato al solo responsabile dell’abuso e non anche al proprietario dell’immobile: la circostanza incide sul piano dell’efficacia dell’atto, non su quello della legittimità. Il responsabile dell’abuso non subisce alcun vulnus dall’omessa notificazione al proprietario, poiché egli è comunque tenuto alla rimozione dell’opera e l’unico soggetto legittimato a dolersi dell’omessa notifica nei propri confronti è il proprietario. La fiscalizzazione dell’abuso non è scrutinabile nella fase genetica del provvedimento: essa presuppone un motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, non è sufficiente l’allegazione di parte e la relativa valutazione appartiene alla fase esecutiva, successiva e autonoma rispetto all’ordine di demolizione.

Il Fatto

Una società ricorrente, gestore di un immobile, impugna davanti al TAR Lazio la determinazione dirigenziale con cui Roma Capitale ha annullato un precedente provvedimento e ha riproposto la rimozione e/o demolizione d’ufficio delle opere abusive realizzate su un fabbricato, di proprietà di altra società, conseguente all’inottemperanza a un ordine di demolizione risalente al 2015.

La ricorrente deduce la violazione dell’art. 31 TUED, perché l’ordine di demolizione d’ufficio sarebbe stato notificato solo a essa e non alla proprietaria dell’immobile, e lamenta che l’Amministrazione non abbia proceduto alla fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 34, comma 2, TUED. Il ricorso viene respinto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce la vicenda societaria: l’originario ordine di demolizione, emesso ai sensi dell’art. 33 TUED e dell’art. 16 L.R. Lazio n. 15/2008, era stato notificato alla società originaria, dalla cui scissione sono derivate la proprietaria dell’immobile e la ricorrente, nella qualità di gestore e responsabile dell’abuso. L’ordine di demolizione d’ufficio impugnato è comunque rivolto nei confronti di entrambe le società.

La circostanza che l’atto sia stato notificato solo alla ricorrente e non anche alla proprietaria non inficia la legittimità del provvedimento, ma incide semmai sul piano dell’efficacia. La ricorrente, quale responsabile dell’abuso, è tenuta alla rimozione dello stesso ai sensi dell’art. 16, comma 2, L.R. Lazio n. 15/2008 e non riceve alcun pregiudizio dall’omessa notificazione alla proprietaria. L’unico soggetto che può dolersi dell’omessa notifica nei propri confronti è il proprietario, non il responsabile dell’abuso (TAR Calabria, n. 1444/2019).

Quanto alla fiscalizzazione, l’art. 16, comma 3, L.R. Lazio n. 15/2008 la subordina a un motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale sulla impossibilità di demolire e ripristinare lo stato dei luoghi. Ne derivano due conseguenze: non è sufficiente l’allegazione di parte e l’accertamento investe la fase esecutiva, non genetica, del provvedimento.

Il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui il potere di fiscalizzazione ha valore eccezionale e derogatorio e non compete all’Amministrazione valutare, prima dell’emissione dell’ordine di demolizione, se la misura sia applicabile, incombendo sul privato la dimostrazione rigorosa, nella fase esecutiva, dell’obiettiva impossibilità di ottemperare senza pregiudizio per la parte conforme (Cons. Stato n. 1/2022, n. 1743/2021). La sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria va valutata in una fase successiva e autonoma, ove le parti potranno dedurre in ordine alla situazione di pericolo di stabilità del fabbricato (Cons. Stato n. 5585/2017, n. 2011/2013).

Il ricorso è quindi respinto; le spese di lite, liquidate in € 4.000,00 oltre accessori, seguono la soccombenza.