Il vicino che ritarda l’accesso perde il termine per impugnare il permesso di costruire (TAR Puglia n. 290 del 09.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La posizione del vicino che impugna un permesso di costruire deve essere bilanciata con quella del titolare del titolo edilizio, in ragione del principio di certezza delle situazioni giuridiche. La mancata tempestiva impugnazione dell’atto ampliativo non è assoluta, ma relativa al soggetto che era interessato a censurarlo: il giudice deve pertanto verificare prioritariamente la sussistenza della legittimazione e dell’interesse ad agire, prima di dichiarare l’irricevibilità del ricorso. In materia edilizia, il termine decadenziale per l’impugnazione decorre, a seconda dei casi, dall’inizio dei lavori ovvero dal loro completamento o dal grado di sviluppo che renda palese la consistenza del manufatto. Il terzo che abbia contezza o il mero sospetto che l’attività materiale sia sorretta da un titolo abilitante ha l’onere di attivarsi per la piena conoscenza della documentazione amministrativa, non potendo differire artificiosamente il termine di impugnazione mediante una ritardata istanza di accesso. L’impugnazione di un permesso di costruire in variante è invece inammissibile per carenza di interesse quando il ricorrente non dimostri alcuna concreta utilità, qualificata e distinta dalla mera vicinitas, derivante dall’annullamento del titolo successivo.

Il Fatto

Il proprietario di due appartamenti siti in un edificio fronteggiante un’area interessata da un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento, assentito con permesso di costruire, aveva appreso dell’iniziativa edilizia nel marzo 2023, nel corso di un incontro presso un’agenzia immobiliare, visionando planimetrie e rendering del fabbricato in costruzione. Solo nel dicembre successivo presentava istanza di accesso agli atti, acquisendo la documentazione a gennaio 2024 e proponendo ricorso straordinario in maggio. Successivamente, a seguito di opposizione, si costituiva in giudizio impugnando il titolo originario, l’archiviazione del procedimento di autotutela avviato dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 17/2023 e, con motivi aggiunti, anche il permesso rilasciato in variante.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ritenuto di dover affrontare con precedenza le eccezioni di inammissibilità formulate dalle parti resistenti, condividendo l’orientamento espresso dal Consiglio di Stato secondo cui l’inoppugnabilità dell’atto derivante dalla mancata tempestiva impugnazione è relativa al singolo soggetto interessato. La verifica della sussistenza delle condizioni dell’azione deve pertanto precedere quella sulla tardività del ricorso. Nel caso di specie, la legittimazione ad agire è stata riconosciuta in ragione della contiguità fisico-territoriale tra gli immobili, configurandosi una situazione di vicinitas qualificata, mentre l’interesse ad agire è stato desunto dalla significativa compromissione della veduta panoramica e dal verosimile deprezzamento degli immobili del ricorrente.

Superato il vaglio di ammissibilità, il Tribunale ha dichiarato irricevibile il ricorso, ritenendo che il ricorrente avesse già nel marzo 2023 sufficienti elementi per attivarsi, essendosi recato presso l’agenzia immobiliare che curava la vendita delle unità del fabbricato in costruzione, ove aveva visionato la documentazione progettuale. Il successivo decorso di circa nove mesi prima dell’istanza di accesso è stato qualificato come un artificioso differimento del termine decadenziale, tanto più considerato che i lavori erano proseguiti sino alla loro ultimazione nel dicembre 2023. In tale contesto, il Collegio ha richiamato l’onere del terzo di attivarsi tempestivamente per acquisire piena conoscenza del titolo abilitativo, non appena abbia contezza o anche il mero sospetto dell’attività edificatoria.

Quanto al permesso di costruire in variante, il Tribunale ha rilevato che lo stesso ricorrente aveva affermato che il nuovo titolo non comportava alcuna modifica di sagoma o di altezza dell’edificio e che di esso aveva avuto conoscenza solo a seguito del deposito in giudizio. Tale circostanza è stata reputata dirimente per escludere la portata lesiva del provvedimento, non essendo stato allegato alcun pregiudizio concreto e attuale ulteriore rispetto a quello già derivante dal titolo originario. La mancanza di un’utilità specifica conseguibile dall’annullamento ha condotto alla declaratoria di inammissibilità dei secondi motivi aggiunti per carenza d’interesse. Le spese sono state integralmente compensate, per la complessità della vicenda e la definizione del giudizio in rito.