CILA, frazionamento senza cambio d’uso e locale accessorio in edilizia libera (TAR Lazio n. 12769 del 13.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento che, all’esito di una nuova istruttoria, rinnovi l’ordine di demolizione sostituendo integralmente quello precedente nella disciplina del rapporto, non è atto meramente confermativo ma conferma in senso proprio, idonea a riaprire i termini di impugnazione. L’impugnazione avverso l’atto originario diviene improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, mentre è inammissibile il ricorso avverso note endoprocedimentali interne, non destinate al privato e prive di efficacia lesiva. In materia di CILA, l’amministrazione non dispone di poteri inibitori o di autotutela, ma solo di vigilanza e sanzionatori, con conseguente applicazione degli ordinari poteri repressivi dell’abuso. La rimozione della scala che collegava due piani della stessa unità, senza modifica della destinazione urbanistica già legittimata da condono e senza aggravio del carico urbanistico, integra manutenzione straordinaria realizzabile mediante CILA, non mutamento di destinazione d’uso. Un piccolo manufatto sul terrazzo, di modeste dimensioni, realizzato con materiali leggeri e non stabilmente ancorato, è ascrivibile agli elementi pertinenziali di arredo in regime di edilizia libera ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. e-quinquies, d.P.R. n. 380/2001.

Il Fatto

I proprietari di un appartamento impugnavano la determinazione dirigenziale con cui Roma Capitale ingiungeva la rimozione di opere di ristrutturazione edilizia, tra cui un frazionamento interno con eliminazione della scala a chiocciola tra quarto e quinto piano e la realizzazione di un piccolo locale sul terrazzo.

L’amministrazione sosteneva che il frazionamento avesse determinato un illegittimo mutamento di destinazione d’uso del locale al quinto piano e che il manufatto sul terrazzo configurasse un volume edilizio abusivo. Dopo un primo ordine di demolizione, basato anche su un preteso vincolo paesaggistico, Roma Capitale emanava un secondo provvedimento, con motivazione diversa e più limitata, che i ricorrenti impugnavano con motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il TAR dichiara improcedibile il ricorso introduttivo e i primi motivi aggiunti, poiché la seconda determinazione, emanata all’esito di una nuova istruttoria, ha sostituito integralmente la prima, costituendo esercizio di un potere nuovo con il medesimo oggetto e non un atto meramente confermativo. Tale atto è idoneo a riaprire i termini di impugnazione, rendendo sopravvenuta la carenza di interesse ad avversare l’atto originario, ormai inefficace. È invece inammissibile l’ultimo gravame accessorio, proposto avverso una nota interna della direzione tecnica municipale all’avvocatura dell’ente, atto endoprocedimentale non destinato ai ricorrenti e privo di efficacia lesiva.

Nel merito del secondo gravame accessorio, il Collegio richiama il principio per cui la CILA non è equiparabile alla SCIA: l’amministrazione non ha poteri inibitori o di autotutela, ma solo poteri di vigilanza e sanzionatori, potendo esercitare gli ordinari poteri repressivi dell’abuso ove l’intervento sia difforme dalla disciplina urbanistico-edilizia.

Quanto al frazionamento, il locale al quinto piano aveva già acquisito destinazione residenziale per effetto di una concessione edilizia in sanatoria del 2001. La rimozione della scala a chiocciola non ha mutato tale destinazione, né ha eliminato il rapporto di pertinenzialità con l’unità principale, anche perché il locale è privo di cucina autonoma. Nessun aggravio del carico urbanistico è derivato dall’intervento, sicché la modifica integra manutenzione straordinaria ex art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001, realizzabile mediante CILA.

Quanto al ripostiglio sul terrazzo, le ridotte dimensioni (poco più di 4 metri quadri), il distacco della copertura, il materiale leggero e la mancanza di ancoraggio permanente lo rendono un elemento pertinenziale di arredo realizzabile in edilizia libera ex art. 6, comma 1, lett. e-quinquies, d.P.R. n. 380/2001. Anche qualificandolo come deposito, l’art. 4 delle NTA al PRG consente la realizzazione di depositi fino a otto metri quadri senza rispettare il limite percentuale della SUL. Il TAR accoglie pertanto il ricorso e annulla la determinazione impugnata.