Abusi edilizi in area A onere probatorio del privato contro la demolizione (Cons. Stato n. 3812 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 34 d.P.R. n. 380/2001 ha valore eccezionale e derogatorio rispetto alla regola generale della demolizione degli illeciti edilizi. La sanzione pecuniaria sostitutiva può essere applicata solo quando sia oggettivamente impossibile demolire le parti difformi senza incidere sulla stabilità dell’intero edificio. L’onere di provare tale impossibilità grava sul privato, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, non sull’amministrazione procedente. Né il privato può pretendere che il Comune svolga in sua vece la ricognizione dei titoli edilizi, spettando a chi invoca il fatto impeditivo dimostrarlo.

Il Fatto

Due società e il loro legale rappresentante impugnavano davanti al TAR Lazio le determinazioni con cui Roma Capitale aveva ingiunto la rimozione di opere realizzate in un locale commerciale. Si contestavano, da un lato, l’installazione di una cella congelatore in una chiostrina pertinenziale con innalzamento di una parete divisoria e apertura di varchi; dall’altro, tre strutture metalliche con copertura in teli, per circa 45 metri quadri, in area cortilizia, una delle quali contenente una cella frigorifera collegata all’interno mediante ampliamento di una finestra.

Il TAR, riuniti i ricorsi, li respingeva. Gli appellanti lamentavano, tra l’altro, l’erronea distribuzione dell’onere della prova sull’impossibilità di eseguire il ripristino senza pericoli e la qualificazione delle opere come pertinenze soggette a sanzione pecuniaria anziché demolitoria.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. In via preliminare, rileva che non sono state riproposte le censure sulle garanzie partecipative e sul parere della Soprintendenza, sulle quali si è formato il giudicato.

Nel merito, il Collegio ribadisce che l’onere della prova circa il pericolo per la restante parte legittima del fabbricato incombe sul privato che lo deduce, non sull’amministrazione. L’art. 34 d.P.R. n. 380/2001 costituisce deroga alla regola della demolizione e non consente al Comune di valutare, prima dell’ordine, l’applicabilità della sanzione sostitutiva. Richiamando la Sez. VII n. 7822 del 2023, la Corte precisa che la dimostrazione deve essere rigorosa e collocarsi nella fase esecutiva. Nel caso concreto, la descrizione delle opere dimostra anzi il contrario: le realizzazioni addossate alle pareti e i varchi vanno rimossi a vantaggio dei condòmini.

Quanto alla pretesa antieconomicità della demolizione per opere regolarizzabili, la Corte esclude l’invocabilità dei principi di affidamento e proporzionalità, essendo legittima l’azione amministrativa volta al ripristino della legalità violata.

Il motivo sulla pertinenza urbanistica è infondato. La nozione richiede non solo ridotte dimensioni, ma anche asservimento funzionale all’opera principale (Sez. II n. 7937 del 2024). Le tre strutture occupano ciascuna circa 15 metri quadri in totale assenza di titolo e non risultano graficizzate nella CILA. Il privato non può pretendere che l’amministrazione ricostruisca i titoli in sua vece. Le opere non sono qualificabili come volume tecnico, riservato a costruzioni prive di autonomia funzionale (Sez. V n. 8720 del 2024).

Da ultimo, la cella frigorifera ha modificato la facciata, essendo stata collegata all’interno con l’ampliamento di una finestra. Gli interventi che incidono sui prospetti rientrano nella ristrutturazione edilizia (Sez. II n. 9524 del 2023), con la conseguenza che non è invocabile il precedente di Sez. VI n. 154 del 2022. Il Comune ha quindi legittimamente optato per la rimessione in pristino ai sensi dell’art. 33, comma 4, d.P.R. n. 380/2001, in caso di silenzio della Soprintendenza.