Abusi edilizi valutati unitariamente e demolizione doverosa in zona plurivincolata (Cons. Stato n. 22 del 02.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli abusi edilizi devono essere valutati unitariamente e non in modo atomistico: il frazionamento dei singoli interventi è irrilevante quando le opere sono prive di autonomia funzionale e costituiscono parti di un unico intervento di trasformazione dell’immobile e dell’area di pertinenza. L’ordine di demolizione ha natura doverosa e vincolata e non richiede la previa valutazione della sostituibilità con la sanzione pecuniaria, rimessa alla fase esecutiva e all’onere del privato di dimostrare l’impossibilità oggettiva del ripristino. Il tempo intercorso tra la realizzazione dell’abuso e il provvedimento repressivo è irrilevante, trattandosi di illecito permanente. Il mero sequestro penale non consuma il potere dell’amministrazione di ordinare la demolizione.

Il Fatto

La ricorrente chiedeva la riforma della sentenza con cui il TAR Campania aveva respinto il ricorso avverso l’ordinanza di demolizione adottata dal Comune nel 2017. Il provvedimento riguardava plurime opere realizzate in area soggetta a vincolo paesaggistico, idrogeologico e sismico: un cordolo in cemento armato, tratti di muratura, un cancello metallico, un corpo di fabbrica in ampliamento, un cavedio e una muratura di contenimento.

Il giudice di primo grado aveva ritenuto che le opere, complessivamente considerate, integrassero una nuova costruzione soggetta a titolo edilizio. L’appellante contestava la qualificazione, deducendo la natura conservativa degli interventi, la violazione del principio di non contestazione e l’impossibilità materiale di eseguire la demolizione.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Sul primo motivo, relativo alle note di udienza depositate tardivamente, il Collegio conferma che il giudice di primo grado ha correttamente qualificato l’atto per il suo contenuto, a prescindere dalla denominazione, rilevandone la tardività rispetto ai termini perentori dell’art. 73 c.p.a. Il deposito non è sanabile invocando il potere istruttorio d’ufficio ex art. 63, comma 3, c.p.a., rimesso al prudente apprezzamento del giudice, né risulta richiesta l’autorizzazione ex art. 54 c.p.a.

Quanto al principio di non contestazione, la Corte precisa che esso riguarda i fatti e non le argomentazioni difensive e non può essere invocato per ritenere provata una qualificazione giuridica diversa da quella dell’ordinanza, né per manlevarsi dall’onere di provare la preesistenza delle opere. La natura conservativa è smentita dalla descrizione degli abusi, tutti funzionali all’incremento della fruibilità abitativa e determinanti un aumento del carico urbanistico.

Il Collegio ribadisce il principio secondo cui gli abusi vanno valutati unitariamente, richiamando Cons. Stato, sez. III, n. 8311 del 2025 e sez. VII, n. 2990 del 2024. Le opere non sono riconducibili alla manutenzione ordinaria ex art. 3, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380/2001, ma costituiscono nuova costruzione. Il corpo di fabbrica non è mero volume tecnico e il cavedio integra opera nuova.

Sull’ordine di demolizione, la Corte esclude che il ritardo nell’adozione del provvedimento ne infici la validità: il potere è doveroso e vincolato e non richiede la specificazione delle ragioni del ritardo. Il sequestro penale della muratura di contenimento non determina alcuna duplicazione, essendo misura diversa dalla demolizione.

Infine, la sostituzione della misura ripristinatoria con quella pecuniaria resta eccezionale: spetta al privato dimostrare in fase esecutiva l’impossibilità oggettiva del ripristino, non all’amministrazione valutarla prima. L’appello è respinto con condanna alle spese.