Accertamento di conformità non sana interventi edilizi da realizzare (Cons. Stato n. 696 del 27.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento di conformità previsto dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 non può essere utilizzato per legittimare la realizzazione di opere edilizie nuove. L’istituto è finalizzato a sanare gli abusi meramente formali, attestando la doppia conformità dell’opera già realizzata alla disciplina vigente al momento della sua esecuzione e a quella in essere al tempo del rilascio del titolo. Il testo della disposizione, riferendosi agli interventi “realizzati”, esclude che la sanatoria possa coprire un progetto da eseguire. Chi intende demolire e ricostruire deve quindi seguire un duplice procedimento: prima accertare la conformità dell’immobile esistente, poi presentare una seconda istanza per il nuovo intervento commisurato ai volumi effettivamente legittimi.

Il Fatto

Il Comune ha rilasciato un permesso di costruire per la demolizione e ricostruzione di un immobile con ampliamento volumetrico ai sensi della l.r. Campania n. 19/2009, c.d. “piano casa”. Il proprietario dell’immobile confinante ha impugnato il titolo e il TAR Campania lo ha annullato con sentenza n. 3693/2020, rilevando che l’edificio non era conforme al proprio stato legittimo, essendo stato ampliato rispetto alla licenza edilizia originaria del 1974.

L’interessata ha allora presentato un’istanza di accertamento di conformità, accolta dal Comune con un nuovo provvedimento. Anche questo titolo è stato impugnato dal vicino. Il TAR, disposta una verificazione, ha accolto il ricorso con sentenza n. 7628/2022, ritenendo che l’istanza non riguardasse la conformità di opere preesistenti e ultimate, ma l’autorizzazione alla realizzazione di interventi edilizi consistenti nella trasformazione dell’immobile. La proprietaria ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge il gravame, incentrato su un unico motivo di omessa pronuncia rispetto a eccezioni e difese svolte in primo grado. Il Collegio muove dagli esiti della verificazione disposta dal giudice di prime cure, secondo cui con il nuovo permesso si chiede preliminarmente di sanare alcune volumetrie prive di titolo edilizio, per poi riproporre lo stesso intervento già oggetto del titolo annullato: lo stato di progetto risulta praticamente identico a quello del permesso del 2019.

La Corte qualifica il secondo titolo come accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 e ne delimita l’ambito applicativo. L’istituto è volto a sanare gli abusi “formali”, attestando la doppia conformità di opere realizzate in assenza di titolo ma comunque legittime, alla disciplina esistente al momento della realizzazione e a quella vigente al tempo del rilascio. Il testo normativo, riferendosi agli interventi “realizzati”, impedisce di impiegarlo per legittimare l’esecuzione di opere nuove.

Ne deriva che il privato avrebbe dovuto articolare il proprio percorso in due passaggi distinti: accertare dapprima la conformità dell’immobile così come esistente e, solo con una seconda istanza, prevederne la demolizione e ricostruzione sulla base dei volumi effettivamente legittimi. La soluzione unitaria perseguita attraverso la sanatoria elude questa sequenza e non è ammessa.

Il motivo è pertanto giudicato infondato e l’appello respinto. Sulle spese il Collegio applica la regola della soccombenza, condannando l’appellante al pagamento in favore del vicino nella misura indicata in dispositivo, mentre dispone la compensazione verso il Comune, che aveva emanato l’atto annullato in primo grado.