La verifica dei parcheggi su area condominiale richiede la delibera assembleare (TAR Marche n. 684 del 20.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
La verifica dei parcheggi relativa a un immobile condominiale non è atto meramente ricognitivo quando incide su aree comuni: il singolo proprietario non può disporne, né accertarne la destinazione, in proporzione ai millesimi, dovendo passare per la delibera assembleare ex artt. 1117 e ss. cod. civ. La trasformazione di un’area a verde e di una servitù di passaggio in parcheggio asfaltato e strada pubblicamente transitabile comporta aumento del carico urbanistico e modifica tendenzialmente irreversibile dello stato dei luoghi: costituisce nuova opera soggetta a permesso di costruire, non assentibile con SCIA. È illegittimo, per eccesso di potere e violazione di legge, l’atto comunale di riesame che nega la necessità della verifica dei parcheggi e la dispone comunque, contraddicendo una delibera di Giunta non autotutelata.

Il Fatto

Le ricorrenti, proprietarie di unità immobiliari e di quote condominiali in un complesso di Corridonia ove ha sede anche l’impresa esercitata dalla società co-ricorrente, impugnavano il diniego comunale del 14.04.2023 di attivare i poteri di controllo su due SCIA presentate dal controinteressato. Questi, proprietario di locali già a destinazione commerciale, le aveva depositate per insediare una farmacia e per realizzare un parcheggio pubblico su area comunale, con elaborati che ridisegnavano la situazione dei parcheggi e della viabilità.

Il TAR accoglieva l’istanza cautelare con ordinanza n. 180/2023, ordinando il riesame. Il Comune riesaminava e, con atto del 06.12.2023, confermava la legittimità dell’attività edilizia, qualificando la verifica dei parcheggi come mera ricognizione priva di efficacia conformativa. Le ricorrenti impugnavano l’atto con motivi aggiunti, chiedendo l’annullamento e il risarcimento dei danni.

La Motivazione della Corte

Il ricorso introduttivo è dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse: l’atto gravato è stato sostituito da un provvedimento non meramente confermativo, che ha rimesso in gioco l’assetto degli interessi. Nel merito, il TAR respinge anzitutto l’eccezione di tardività del sollecito: il termine di dodici mesi ex art. 19, comma 3, legge n. 241/1990 decorre dal perfezionamento della SCIA, avvenuto il 05.11.2021, sicché al 05.09.2022 era ancora pendente.

Nel merito i motivi aggiunti sono fondati. Il Collegio non condivide la qualificazione in termini di mera ricognizione: lo stato dei luoghi è pacificamente mutato dopo le SCIA e la modifica ha riguardato beni condominiali, sul piazzale antistante l’immobile. Il potere dispositivo del singolo proprietario non si esprime pro quota sulla base dei millesimi, ma passa attraverso le delibere assembleari ex artt. 1117 e ss. cod. civ.: anche per la sola ricognizione dei posti auto funzionali all’avvio dell’attività commerciale serviva il passaggio assembleare.

Il TAR rileva poi la contraddittorietà dell’atto del 06.12.2023 rispetto alla delibera di Giunta n. 172/2021, non autotutelata: il riesame afferma che la verifica dei parcheggi non serve, ma la dispone comunque meticolosamente, mentre la delibera sostiene l’esatto contrario. Il vizio integra eccesso di potere. La stessa delibera, peraltro, conteneva affermazioni sulla quota di parcheggi ricavata nel piazzale privato, ritenute prive di valenza conformativa.

Il Collegio accerta inoltre la violazione di legge: le SCIA hanno radicalmente modificato i luoghi, creando una viabilità prima inesistente. Un’area a verde di circa 200 mq è stata trasformata in parcheggio asfaltato e si è realizzata una strada pubblicamente transitabile, con segnaletica orizzontale e verticale, in luogo di una mera servitù di passaggio. Richiamando Consiglio di Stato n. 2707 del 2018, il TAR ribadisce che la trasformazione in parcheggio con fondo stabile aumenta il carico urbanistico e costituisce nuova opera: non bastava la SCIA, occorreva il permesso di costruire.

L’atto viene annullato, con assorbimento del primo motivo. La domanda risarcitoria è respinta: la riduzione in pristino conseguente alla sentenza priva di fondamento il danno emergente; l’azionabilità del rimedio in ottemperanza esclude la penalità di mora; danno da mancato esercizio del potere inibitorio e danno morale sono genericamente formulati.