Forza maggiore e revoca delle agevolazioni fiscali per mancata rivendita nel triennio (Cass. civ. Sez. 5 n. 17654 del 03.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’impedimento che giustifica il mancato ritrasferimento del compendio immobiliare nel triennio, ai fini del mantenimento delle agevolazioni fiscali di cui all’art. 1, comma 1, sesto periodo, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, deve consistere in una forza maggiore sopravvenuta, caratterizzata dalla non imputabilità al contribuente, anche a titolo di colpa, e dalla natura imprevedibile ed inevitabile dell’evento. Non integra forza maggiore il mancato rilascio degli immobili da parte dei conduttori, allorché la locazione fosse già in atto alla data di stipula del contratto di compravendita, trattandosi di evenienza prevedibile, anche in considerazione dei tempi necessari per ottenere giudizialmente la consegna coattiva del bene. Il rischio connesso alla difficoltà di rivendita derivante da una situazione di fatto già nota al momento dell’acquisto è assunto dall’acquirente e non può essere successivamente dedotto come causa giustificativa dell’omissione. La valutazione circa la sussistenza della forza maggiore costituisce apprezzamento di merito non sindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione adeguata.

Il Fatto

La società, nel dicembre 2011, acquistava un complesso immobiliare di circa 400 unità abitative, richiedendo l’agevolazione fiscale prevista per le imprese aventi ad oggetto la rivendita di immobili entro il triennio. Nel 2016 l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione per il recupero delle imposte e delle sanzioni, non avendo l’impresa provveduto al ritrasferimento del compendio nel termine previsto.

La contribuente impugnava l’avviso deducendo la forza maggiore derivante dal contenzioso con i conduttori degli immobili. La CTP accoglieva parzialmente il ricorso, limitatamente alle sanzioni, e la CTR rigettava sia l’appello principale dell’Agenzia sia l’appello incidentale della società, escludendo la sussistenza della forza maggiore. Avverso tale sentenza la società ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina il primo motivo, con cui si deduceva la nullità della sentenza per violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, e lo dichiara infondato. Dal tenore dell’atto di appello emergeva che la società aveva effettivamente dedotto l’insufficiente motivazione sulla revoca delle agevolazioni, sicché la pronuncia del giudice di secondo grado risultava pertinente e, in ogni caso, non aveva arrecato pregiudizio alla parte.

Quanto al secondo motivo, relativo al vizio di motivazione apparente, la Corte richiama il proprio consolidato potere di correggere la motivazione ai sensi dell’art. 384, quarto comma, c.p.c., anche in presenza di errori in procedendo. Nel merito, la sentenza impugnata aveva adeguatamente spiegato che la società, pur conoscendo l’onere di rivendita triennale, aveva stipulato contratti di locazione a canone concordato, creando così una circostanza che rendeva difficoltosa la cessione. Il riferimento all’opposizione dei conduttori, nonostante la tempestiva disdetta, non integrava la causa di forza maggiore.

La Corte ribadisce che l’impedimento rilevante deve essere sopravvenuto e caratterizzato dalla non imputabilità, dalla inevitabilità e dalla imprevedibilità. Nella specie, l’acquisto di un compendio di oltre 400 unità abitative occupate da anni in forza di molteplici contratti di locazione implicava la seria probabilità di difficoltà di rivendita, rischio ampiamente prevedibile al momento dell’acquisto. La circostanza, già nota, non poteva essere successivamente invocata come causa di forza maggiore.

Il terzo motivo, riguardante la presunta omessa pronuncia sull’inammissibilità dell’appello dell’Agenzia in materia di sanzioni, è dichiarato inammissibile per carenza di interesse, atteso che l’appello dell’ufficio era stato rigettato nel merito. La Corte rigetta integralmente il ricorso e dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato.