Altezza interna preesistente e doppia conformità nella SCIA in sanatoria (TAR Lombardia n. 384 del 05.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 10, comma 2, del d.l. 16 luglio 2020 n. 76, come risultante dalla legge di conversione n. 120/20, costituisce norma di interpretazione autentica del D.M. Sanità 5 luglio 1975: i requisiti di altezza minima interna dei locali di abitazione non si considerano riferiti agli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del decreto e ubicati in zone A o B. Ai fini della SCIA in sanatoria, il requisito della doppia conformità va parametrato alle dimensioni legittimamente preesistenti e al miglioramento conseguito con la ristrutturazione, non alla misura teorica sopravvenuta. Il rispetto dell’altezza minima sopravvenuta opera, per gli edifici preesistenti, solo per quanto possibile, pena un esito irragionevole che disincentiverebbe il recupero del patrimonio edilizio. Il diniego fondato sul solo scarto rispetto all’altezza di progetto è pertanto illegittimo.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario, in centro storico, di un immobile edificato in epoca anteriore al 1942. Il fabbricato è stato oggetto di ristrutturazione in forza di permesso di costruire del 2005 e di successiva DIA del 2008. La tavola progettuale prevedeva, per il piano primo, l’innalzamento dell’altezza da mt. 2,40 a mt. 2,70; i lavori si sono fermati a mt. 2,53, per non aumentare l’ingombro esterno dell’edificio.

Il tecnico ha comunicato al Comune la difformità e il ricorrente ha presentato SCIA di agibilità. Seguito l’avvio del procedimento di accertamento delle altezze, ha depositato una SCIA in sanatoria. Il responsabile dell’Area Edilizia Privata e Urbanistica ha comunicato il mancato accoglimento, rilevando il difetto di doppia conformità: l’altezza di mt. 2,53 non rispetta il minimo di mt. 2,70 del D.M. 5 luglio 1975 e si discosta dal progetto oltre la tolleranza del 2% prevista dall’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001. Ha quindi intimato l’ordine di ripristino. Il TAR ha accolto l’istanza cautelare e, all’esito del merito, il ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene fondato il primo motivo. Il diniego non muove da ragioni urbanistiche, ma dal solo fatto che l’edificio non presenta oggi un’altezza interna di mt. 2,70 imposta dal D.M. Sanità 5 luglio 1975. La norma invocata dal ricorrente è però decisiva: l’art. 10, comma 2, del d.l. n. 76/2020 dispone che, nelle more dell’approvazione del decreto ministeriale di cui all’art. 20, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001, le prescrizioni del decreto del 1975 sull’altezza minima e sui requisiti igienico-sanitari non si considerano riferite agli immobili realizzati prima della sua entrata in vigore e ubicati in zone A o B.

Poiché l’immobile risale a epoca anteriore al 1942, esso non è soggetto a quelle disposizioni. L’altezza di mt. 2,53 è dunque legittima ai fini dell’agibilità. La previsione richiamata opera come norma di interpretazione autentica e impone di riconsiderare il presupposto stesso del diniego.

Il Tribunale affronta poi il profilo della doppia conformità. Il punto di riferimento iniziale è costituito dalle dimensioni legittimamente preesistenti al decreto del 1975; quello attuale è il miglioramento ottenuto con la ristrutturazione assentita nel 2005. Il passaggio da mt. 2,40 a mt. 2,53, pur non raggiungendo la misura ministeriale e pur divergendo dal permesso di costruire, va considerato un risultato legittimo. Anche se conseguito dopo l’entrata in vigore del decreto, esso rientra nella logica per cui, negli edifici preesistenti, l’altezza minima sopravvenuta si applica solo per quanto possibile.

L’estensione integrale del decreto agli interventi di ristrutturazione su edifici preesistenti produrrebbe un esito irragionevole. I proprietari non potrebbero mantenere lo stesso numero di piani in fabbricati non sopraelevabili per diritti di terzi o limiti urbanistici, e la ristrutturazione sarebbe praticabile solo sacrificando un piano per recuperare altezza nei restanti. Ne deriverebbe un forte disincentivo al recupero del patrimonio immobiliare, mentre il legislatore, come emerge dalla norma di interpretazione autentica, intende favorire l’abitabilità delle vecchie costruzioni con soluzioni almeno pari a quelle iniziali e possibilmente migliorative.

Il ricorso è pertanto accolto. Il provvedimento di mancato accoglimento della SCIA in sanatoria è annullato e, per illegittimità derivata, cade anche l’ordine di ripristino. Le spese di giudizio sono integralmente compensate in ragione della particolarità della questione.