Annullamento d’ufficio del permesso e valenza testimoniale dell’edificio (TAR Calabria n. 1322 del 30.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il vincolo di inedificabilità che l’art. 36, comma 3, delle Norme di Gestione ed Attuazione del PSC impone per il sub-ambito storico-testimoniale 2.1 opera esclusivamente sugli edifici realizzati in epoca antecedente al 1950 che conservino effettiva valenza testimoniale. La deroga introdotta dall’osservazione accolta risponde alla ratio di escludere dal regime vincolistico i fabbricati privi di tale carattere: il dato cronologico di edificazione non è criterio esclusivo, dovendosi verificare l’effettiva consistenza dell’immobile. Un manufatto quasi interamente demolito e poi ricostruito dopo un evento sismico non presenta alcuna valenza testimoniale e si sottrae alla prescrizione. Ne consegue l’illegittimità dell’annullamento d’ufficio del permesso di costruire fondato sul presupposto opposto. Il concetto di nuova costruzione, in questa sede, va interpretato nel senso pratico dell’espressione e non secondo la nozione dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, che risponde a finalità diverse.

Il Fatto

La società ricorrente, titolare di un diritto di superficie su un immobile in Praia a Mare, ha chiesto nel 2016 il permesso di costruire per una sopraelevazione. L’iter istruttorio è stato lungo e complesso: la vicenda urbanistica del piano strutturale comunale ha conosciuto l’annullamento della delibera consiliare che lo aveva abrogato, con conseguente riviviscenza dello strumento, e il progetto è stato poi riproposto allo sportello unico edilizio nel 2022. Il permesso di costruire è stato rilasciato nel novembre 2023.

Nel maggio 2024 il Comune ha avviato un procedimento di verifica, su sollecitazione di due privati, assumendo che l’immobile fosse stato realizzato prima del 1950 e ricadesse quindi nel sub-ambito storico-testimoniale con inedificabilità. Con nota dell’ottobre 2024 ha annullato d’ufficio il titolo edilizio ex art. 21-nonies l. n. 241/1990, quando la sopraelevazione era già stata realizzata. La ricorrente ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Calabria; l’istanza cautelare è stata respinta in primo grado e accolta in appello cautelare dal Consiglio di Stato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i profili del primo motivo perché tutti ruotano attorno a un unico dato: se il fabbricato debba considerarsi costruito prima o dopo il 1950. Il sub-ambito 2.1 individua le quinte di palazzo attraverso l’elenco dei fabbricati prospicienti determinate vie e l’art. 36, comma 3, delle NGA del PSC vi pone un vincolo di inedificabilità. L’osservazione accolta in sede di approvazione del piano ha però circoscritto l’applicazione della prescrizione ai soli edifici realizzati in epoca antecedente al 1950, estendendo agli altri le norme del sub-ambito AUC 1.1. La ratio è dichiarata: stralciare dalla normativa gli edifici che non hanno valenza testimoniale.

La ricorrente sostiene che l’immobile sia stato ricostruito dalle macerie negli anni Novanta, dopo il sisma del 1982. Il Comune obietta che i lavori autorizzati hanno riguardato solo riparazione e rinforzo, e richiama le dichiarazioni contenute nell’atto pubblico di donazione del 1991 circa l’esistenza della costruzione prima del 1967. I controinteressati svolgono analoghe considerazioni sulla contraddittorietà delle dichiarazioni della società.

Il Collegio ritiene anzitutto che la fotografia del 1990 non sia stata oggetto di specifica contestazione quanto alla collocazione temporale e allo stato rappresentato: la definizione di “distorta” foto versata in atti è contestazione solo generica. Da ciò deriva l’irrilevanza sia dell’autorizzazione alla sola riparazione e rinforzo, sia del richiamo dell’atto pubblico all’esistenza dell’immobile prima del 1967, perché l’atto pubblico fa fede di quanto dichiarato davanti al pubblico ufficiale e non della veridicità intrinseca delle dichiarazioni. Ogni dichiarazione formale è smentita dallo stato di fatto documentato nella consulenza tecnica d’ufficio del parallelo giudizio civile: nel 1990 l’immobile era quasi interamente demolito.

Il TAR richiama la giurisprudenza amministrativa secondo cui la demolizione e ricostruzione non dà luogo a nuova costruzione quando il manufatto sia conforme al preesistente per sagoma, superfici e volumi (tra le altre, TAR Ancona, sez. II, n. 809 del 18.10.2024). Quel criterio però serve a distinguere tra permesso di costruire e SCIA e non è conferente: qui la nozione va letta nel senso pratico dell’espressione, in conformità alla ratio dell’osservazione. Anche ammesso che il manufatto esistesse al 1950, esso è stato ridotto a rovina dal sisma e poi pressoché interamente demolito e ricostruito: non presenta alcuna valenza testimoniale e si sottrae al vincolo.

Il motivo è quindi accolto, con assorbimento delle censure sui requisiti procedimentali dell’autotutela. Il provvedimento di annullamento è annullato; le spese sono compensate in ragione delle particolarità fattuali.