Stima delle aree edificabili e metodo del valore di trasformazione (Cass. civ. Sez. V n. 5822 del 05.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta comunale sugli immobili, ai fini della determinazione del valore venale in comune commercio delle aree edificabili, i parametri indicati dall’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 sono tassativi, ma a essi è riconducibile il metodo analitico-ricostruttivo denominato del valore di trasformazione, che assume la potenzialità edificatoria dell’area nella sua dimensione concreta e obiettiva e non in quella rimessa alle scelte economiche del contribuente. L’interpretazione delle norme giuridiche compiuta dal giudice, in quanto strumentale alla decisione, non è suscettibile di passare in giudicato autonomamente dalla domanda o dal capo cui si riferisce, salvo che su di essa si sia formato il giudicato interno. L’obbligo di allegazione degli atti richiamati nell’atto impositivo, previsto dall’art. 7 della legge n. 212/2000, non riguarda gli atti a contenuto normativo, anche secondario, giuridicamente noti per effetto della pubblicazione.

Il Fatto

La ricorrente, una società proprietaria di un’area fabbricabile, impugnava l’avviso di accertamento con cui l’ente impositore aveva rideterminato il valore del terreno ai fini ICI per l’anno 2010, applicando il criterio di stima cosiddetto del valore di trasformazione. La Commissione tributaria provinciale di Roma accoglieva il ricorso della società contribuente.

La Commissione tributaria regionale del Lazio, in accoglimento dell’appello dell’ente, riformava la decisione di primo grado e riconosceva la legittimità dell’operato accertativo. Avverso tale pronuncia la società proponeva ricorso per cassazione affidato a sei motivi, mentre l’ente resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la violazione dell’art. 2909 cod. civ. per omesso rilievo di un preteso giudicato esterno formatosi su una precedente pronuncia relativa all’annualità 2009, con cui era stata affermata l’illegittimità del metodo della trasformazione. La Corte respinge l’eccezione: ciò che costituirebbe l’elemento comune alle cause si risolve in una questione di interpretazione delle norme di diritto, che nell’ordinamento processuale non può incontrare vincoli.

Il Collegio richiama il distinto modo in cui opera il vincolo dell’efficacia oggettiva del giudicato rispetto al principio dello stare decisis, privo di riconoscimento nell’attuale ordinamento. L’interpretazione della norma posta a fondamento della pronuncia non limita il giudice dell’impugnazione, salvo che su di essa si sia formato il giudicato interno.

Quanto ai motivi secondo, terzo e quarto, esaminati congiuntamente, la Corte li ritiene infondati. Le censure non attingono accertamenti di fatto, ma la conformità al precetto legale del criterio impiegato per valutare le aree edificabili. Il metodo del valore di trasformazione è riconducibile alla disposizione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, incentrandosi sulla differenza tra il valore dell’edificato e i costi di edificazione.

La potenzialità edificatoria dell’area viene assunta nella sua dimensione concreta e obiettiva, non in quella rimessa alle scelte di convenienza del contribuente. Occorre verificare la correttezza della concreta applicazione del metodo, avuto riguardo alla riscontrabilità dei dati fattuali e al rigore del procedimento inferenziale.

Il quinto motivo, relativo alla dedotta violazione dell’art. 7 della legge n. 212/2000 per omessa allegazione dei regolamenti e delle stime richiamati nell’accertamento, è disatteso. L’obbligo di allegazione non riguarda gli atti a contenuto normativo, anche secondario, giuridicamente noti per effetto della pubblicazione.

Il sesto motivo, che denunciava il vizio di motivazione per omesso esame di un fatto decisivo, è parimenti infondato. La Corte ribadisce che la valutazione degli elementi probatori è riservata al giudice di merito e non è sindacabile se non sotto il profilo della congruità della motivazione. Il ricorso è integralmente respinto, con condanna della ricorrente alle spese di lite.